- Für jede Alternative denselben Gebäudestand, Zeithorizont und Kostenumfang verwenden.
- Baukosten, Nebenkosten, Finanzierung, Zeit und Ausweichwohnen gemeinsam betrachten.
- Einen erhofften Mehrerlös getrennt von gesicherten Angeboten und persönlichem Wohnnutzen ausweisen.
Welche Entscheidung muss das Haus für Sie ermöglichen?
Beschreiben Sie zuerst Ihr Ziel: noch viele Jahre wohnen, kurzfristig umziehen, Aufwand reduzieren oder Kapital freisetzen. Diese Ziele führen zu unterschiedlichen Entscheidungen, selbst beim selben Gebäude. Notieren Sie einen realistischen Entscheidungstermin und die Voraussetzungen der künftigen Wohnlösung. Ein hoher Verkaufspreis allein beantwortet nicht, wo und zu welchen Kosten Sie danach wohnen.
Lassen Sie notwendige Erhaltungs- und Sicherungsmaßnahmen zuerst abgrenzen. Die Wiener Bauordnung verpflichtet Eigentümer zur entsprechenden Erhaltung des Bauwerks. Diese Frage lässt sich nicht allein nach erhofftem Verkaufsmehrerlös beantworten. Komfortmaßnahmen, etwa eine andere Raumaufteilung oder hochwertigere Oberflächen, werden anschließend gesondert bewertet. So erscheinen erforderliche Arbeiten nicht als freiwillige Investition, die man ohne weitere Prüfung einfach weglassen könnte.
Grundlagen: RIS [1]
Vergleichen Sie konkrete Maßnahmenpakete
Sanieren ist zu unbestimmt für eine Rechnung. Bilden Sie ein begrenztes Paket mit Bauteilen, Leistungsumfang, gewünschtem Zustand und Ausführungstermin. Ein Heizungstausch mit notwendigen Anpassungen ist ein anderes Vorhaben als der Austausch eines einzelnen Geräts. Lassen Sie bei zusammenhängenden Arbeiten die Reihenfolge und technische Abstimmung klären, etwa zwischen Gebäudehülle und Heizsystem.
Die Wiener Hauskunft bietet Orientierung rund um Sanierung und unterstützt auch bei der Entwicklung eines Sanierungskonzepts. Nutzen Sie eine solche Beratung, um Varianten und die richtigen nächsten Fachaufträge einzugrenzen. Eine erste Orientierung ersetzt noch keine ausführungsreife Planung oder ein verbindliches Angebot. Förderungen werden erst berücksichtigt, wenn die aktuellen Voraussetzungen und der nötige Antragsablauf für das konkrete Vorhaben geklärt sind.
Grundlagen: Stadt Wien [2]
Drei Alternativen auf dieselbe Grundlage stellen
Die Matrix soll zunächst Unterschiede sichtbar machen. Schreiben Sie in jedes Feld entweder einen belegten Betrag, eine begründete Annahme oder offen. Für ein längeres Weiterwohnen gehören laufende Kosten und spätere größere Arbeiten in die Betrachtung. Für einen Verkauf sind Vermarktungsdauer, tatsächliche Übergabe und die danach erforderliche Wohnlösung relevant.
| Frage | Weiter nutzen | Sanieren und nutzen | Verkaufen |
|---|---|---|---|
| Unmittelbare Arbeiten | Erforderliche Erhaltung | Erhaltung plus gewähltes Paket | Erforderliche Maßnahmen und konkrete Vorbereitung |
| Kapitalbedarf | Laufende Kosten und absehbare Reparaturen | Gesamtkosten, Zwischenfinanzierung, Reserven | Abwicklung und nächste Wohnlösung |
| Zeit und Belastung | Bestehender Alltag und Pflegeaufwand | Planung, Genehmigungen, Baustelle | Besichtigungen, Räumung, Umzug |
| Nutzen | Vertraute Lage und bestehende Räume | Konkret verbesserte Wohnqualität | Flexibilität oder frei werdendes Kapital |
| Größte Unsicherheit | Künftiger Reparaturbedarf | Kosten, Dauer und tatsächliche Wirkung | Erzielbarer Preis und Übergabezeitpunkt |
Welche Kosten in die Rechnung gehören
Holen Sie Angebote mit vergleichbarem Leistungsumfang ein. Prüfen Sie insbesondere Planung, Baustelleneinrichtung, Gerüst, Demontage, Entsorgung, Anschlussarbeiten und Umsatzsteuer. Fragen Sie nach ausdrücklich ausgeschlossenen Leistungen. Ergänzen Sie Ausweichwohnen, Lagerung, Finanzierung und gegebenenfalls zusätzlichen laufenden Aufwand. Eine Reserve soll sich an konkret verbleibenden Unsicherheiten orientieren; sie ersetzt keine Untersuchung bekannter Schäden.
Für die Liquidität zählt auch der Zahlungszeitpunkt. Ein später erwarteter Verkaufserlös bezahlt keine heute fällige Abschlagsrechnung. Stellen Sie deshalb verfügbare Eigenmittel, sichere Finanzierungszusagen und Zahlungstermine gegenüber. Behandeln Sie eine beantragte Förderung nicht wie bereits verfügbares Geld. Steuerliche Folgen eines Verkaufs oder einer späteren Nutzung werden mit den Objekt- und Erwerbsunterlagen separat geklärt, bevor ein verbleibender Nettobetrag als Entscheidungsgrundlage gilt.
Wann eine Sanierung vor dem Verkauf plausibel wird
Vergleichen Sie den erwartbaren Erlös im heutigen Zustand mit dem Erlös nach einem genau beschriebenen Paket. Ziehen Sie nur in der zweiten Alternative anfallende zusätzliche Kosten ab. Verwenden Sie konsistente Annahmen zu Preisniveau und Verkaufsbedingungen. Der Marktbezug ist wesentlich: Aus dem Aufwand für neue Oberflächen folgt keine gleich hohe Preissteigerung. § 7 LBG betont für die Wertableitung die Verhältnisse im Geschäftsverkehr.
Prüfen Sie anschließend ein ungünstigeres Szenario: geringerer Mehrerlös, teurere Ausführung oder spätere Fertigstellung. Kippt die Entscheidung bereits bei einer kleinen Änderung, ist sie wenig robust. Für längeres Weiterwohnen kann zusätzlicher Komfort einen bewusst akzeptierten Aufwand rechtfertigen. Schreiben Sie diesen persönlichen Nutzen aus, statt ihn in einen angeblich sicheren Verkaufspreis einzurechnen. Bei mehrjährigen Zahlungsreihen sind auch Zeitwert und spätere Restwerte fachlich konsistent zu behandeln.
Grundlagen: RIS [3]
Rein fiktive Rechnung: höherer Preis, kleinerer Überschuss
Alle Zahlen sind frei erfunden und keine Wiener Marktwerte. Für ein Haus werden im selben vereinfachten Preisumfeld 620.000 Euro im bestehenden Zustand und 680.000 Euro nach einem bestimmten Sanierungspaket angenommen.
- Der angenommene Mehrerlös beträgt 680.000 minus 620.000 = 60.000 Euro.
- Zusätzliche Bauleistungen von 45.000 Euro, Planung und Nebenleistungen von 8.000 Euro sowie zusätzliche Finanzierung, Zeit- und Wohnkosten von 12.000 Euro ergeben 65.000 Euro Mehraufwand.
- Vor individuellen Steuerwirkungen und weiteren Unterschieden ergibt sich 60.000 minus 65.000 = minus 5.000 Euro. Bei nur 40.000 Euro Mehrerlös wären es minus 25.000 Euro.
- Gemeinsame Kosten beider Verkaufsalternativen sind in dieser Differenzrechnung nicht erneut angesetzt. Für tatsächlich verfügbares Vermögen wären sämtliche Kosten, Schulden und Steuerfolgen separat abzubilden.
Der höhere Verkaufspreis allein rechtfertigt das Paket in diesem Beispiel nicht. Für längere Eigennutzung müsste zusätzlich der persönliche Wohnnutzen beurteilt werden.
Ihre nächsten Prüfschritte
Halten Sie fest, was Sie bereits klären konnten und welche Unterlagen Sie noch benötigen.
Ziel und Zeithorizont festlegen
Welche Alternative passt zur künftigen Wohnsituation?
Woher bekomme ich die Grundlage?
Gewünschten Umzug oder Nutzungszeitraum schriftlich festhalten.
Erhaltung und Wünsche trennen
Welche Arbeiten sind erforderlich, welche optional?
Woher bekomme ich die Grundlage?
Technische Befunde und Maßnahmenliste gemeinsam auswerten.
Vollständige Angebote und Zahlungsplan erstellen
Ist der gesamte Kapitalbedarf rechtzeitig gedeckt?
Woher bekomme ich die Grundlage?
Vergleichbare Leistungsbeschreibungen, Finanzierung und Eigenmittel abstimmen.
Verkaufsannahmen und ungünstige Variante prüfen
Trägt die Entscheidung auch bei geringerem Mehrerlös?
Woher bekomme ich die Grundlage?
Heutigen Zustand und konkret sanierten Zustand getrennt bewerten lassen.
Lesen und Prüfen sind ohne Anmeldung möglich. Gespeicherte Prüflisten finden Sie privat unter Mein Bereich. Die Auswahl bestätigt keine fachliche Prüfung Ihrer Immobilie.
Quellen und Stand
Die folgenden Grundlagen unterstützen diesen Leitartikel. Für Ihr konkretes Objekt zählen die aktuellen Unterlagen und die jeweils anwendbaren Voraussetzungen.
- RISBauordnung für Wien § 129: Benützung und Erhaltung der Gebäude
- Stadt WienHauskunft: Sanierungsberatung für Häuser mit Zukunft
- RISLiegenschaftsbewertungsgesetz § 7: Wahl des Wertermittlungsverfahrens
Redaktioneller Stand: 11.09.2026. Beispiele erläutern Zusammenhänge und enthalten keine individuell ermittelte Immobilienbewertung. Redaktion und Quellenarbeit.
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