Balkon, Loggia, Terrasse und Garten richtig zuordnen

Flächenbegriff und Marktwert sind verschiedene Fragen

§ 2 WEG definiert die Nutzfläche für das Wohnungseigentumsrecht. Offene Balkone, Terrassen und bestimmte Zubehörobjekte werden dabei nicht einfach der Nutzfläche zugeschlagen. Das sagt noch nichts darüber aus, welchen Beitrag eine konkrete Terrasse zum Kaufpreis leisten kann. Ein rechtlich ausgeschlossener Flächenbestandteil kann für Käufer sehr attraktiv sein; seine Berücksichtigung muss trotzdem gesondert und nachvollziehbar erfolgen.

Für Loggien erklärt der Wiener Leitfaden zur Nutzflächenberechnung, unter welchen baulichen Voraussetzungen sie zur Nutzfläche gehören. Maßgeblich sind unter anderem die umschließenden Bauteile und der direkte Zugang von der Wohnung. Der Leitfaden hat den Stand Juni 2013 und deckt nicht jeden Sonderfall ab. Bei Mischformen, Verglasungen oder widersprüchlichen Plänen braucht es eine konkrete fachliche Einordnung.

Grundlagen: RIS [1] · Stadt Wien, MA 25 [2]

Erstellen Sie ein eigenes Außenflächenblatt

Legen Sie je zusammenhängender Fläche eine Zeile an. Notieren Sie geometrische Maße und die Herkunft der Fläche getrennt von Bezeichnungen aus alten Inseraten. Bei einer verwinkelten Terrasse hilft eine Skizze mit Teilmaßen. Fotos dokumentieren nutzbare Tiefe, Durchgänge und Hindernisse. Eine Fläche hinter einer großen technischen Anlage ist anders verwendbar als ein frei möblierbarer Bereich gleicher Größe.

Ein eigener Gartenschlüssel beweist noch kein Zubehör

Prüfen Sie, auf welcher Grundlage die Fläche ausschließlich verwendet wird. Zubehör-Wohnungseigentum, eine Benützungsregelung an allgemeinen Teilen und eine bloß geduldete Nutzung sind unterschiedliche Ausgangslagen. Ein Zaun oder die langjährige Pflege ersetzt die Prüfung der Dokumente nicht. Auch Zugangsrechte anderer Personen und notwendige Wartungszugänge gehören in das Flächenblatt.

Nach § 5 Absatz 3 WEG kann die Eintragung des Wohnungseigentums auch Zubehör erfassen, wenn dessen Zuordnung aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder einer gerichtlichen Entscheidung zusammen mit der Nutzwertermittlung eindeutig hervorgeht. Deshalb ist weder eine fehlende eigene Gartenzeile im Grundbuch allein entscheidend noch ein Gartenvermerk im Exposé ausreichend. Bei unklaren Grenzen lassen Sie konkret klären, welche abgegrenzte Fläche der Regelung unterliegt.

Grundlagen: RIS [3]

Wie beurteilen Sie die tatsächliche Qualität?

Beschreiben Sie die Nutzung zu unterschiedlichen Tageszeiten: Wo erreicht Sonne die Fläche, wo entsteht im Sommer starke Hitze, welche Bereiche bleiben dauerhaft verschattet? Halten Sie Einsehbarkeit, Lärmquellen und die Verbindung zur Wohnung fest. Ein Garten, der nur über das allgemeine Stiegenhaus erreichbar ist, erfüllt eine andere Alltagserwartung als ein unmittelbar angeschlossener Außenbereich.

Bei Terrassen und Balkonen gehören sichtbare Risse, beschädigte Beläge, stehendes Wasser und auffällige Anschlüsse in die Dokumentation. Daraus sollte ein Eigentümer keine eigene Abdichtungsdiagnose ableiten. Fragen Sie nach Befunden, früheren Schäden und der Zuständigkeit für notwendige Arbeiten. Bei später angebauten oder veränderten Flächen vergleichen Sie den Bestand mit den bewilligten Plänen. Das Wiener Planarchiv bietet Berechtigten Zugang zu solchen Bauunterlagen.

Grundlagen: Stadt Wien, MA 37 [4]

So bereiten Sie eine nachvollziehbare Wertbeurteilung vor

Suchen Sie Vergleichswohnungen mit ähnlich nutzbaren und ähnlich gesicherten Außenflächen. Ein großer Garten mit erheblichem Pflegeaufwand ist nicht einfach ein Vielfaches eines kleinen Balkons. Ebenso lässt sich ein Zuschlag aus einer Nutzwertermittlung nicht als Eurozuschlag auf einen Marktpreis übertragen. Fragen Sie bei einer gewichteten Fläche, wofür das Gewicht verwendet wird und welche Marktdaten seine Höhe stützen.

Prüfen Sie außerdem die Rechenbasis. Enthält der angesetzte Vergleichspreis bereits typische Balkone, kann ein zusätzlicher pauschaler Balkonbetrag denselben Nutzen doppelt berücksichtigen. Ist die Loggia schon Bestandteil der verwendeten Nutzfläche, muss das Bewertungsmodell dies offenlegen. Bei ungeklärten Nutzungsrechten sollte die Bewertung die Annahme ausdrücklich benennen und deren Klärung als nächsten Arbeitsschritt festhalten.