- Jede Flächenzahl braucht Definition, Quelle und Datum.
- Offene Balkone und Terrassen werden nicht pauschal zur Nutzfläche nach WEG addiert.
- Nutzwert und Miteigentumsanteil beschreiben keine unmittelbar verkäufliche Quadratmeterzahl.
Welche Fläche wird überhaupt gesucht?
Beginnen Sie mit dem Verwendungszweck. Ein Baukostenansatz kann auf eine andere Bezugsfläche abstellen als ein Wohnungspreis je Quadratmeter. Ein Raumplan beschreibt wiederum möglicherweise nur geometrische Maße. Schreiben Sie deshalb vollständig auf, welche Größe die Bewertung benötigt und nach welcher Definition die vorhandene Aufstellung erstellt wurde. Das Wort Wohnfläche im alten Inserat genügt dafür nicht.
§ 2 Abs. 7 WEG definiert die Nutzfläche grundsätzlich als Bodenfläche ohne Wandstärken und entsprechende Wandausnehmungen. Treppen, offene Balkone, Terrassen und grundsätzlich Zubehörobjekte bleiben unberücksichtigt; für Keller- und Dachbodenräume kommt es zusätzlich auf deren Eignung nach der Ausstattung an. Diese gesetzliche Definition ist keine universelle Rechenregel für jedes Inserat oder jedes technische Flächenmodell.
Grundlagen: RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [1]
Ein Flächenblatt verhindert Doppelzählungen
Erfassen Sie zunächst tatsächlich vorhandene Bereiche, ohne sie voreilig zusammenzurechnen. Verwenden Sie je Zeile eine Raumgruppe, die sich anhand eines Plans oder Aufmaßes wiederfinden lässt. Halten Sie offene Messfragen separat fest. Gerade nach Umbauten kann eine alte Aufstellung weiterhin ordentlich aussehen, obwohl sie einen anderen Grundriss beschreibt.
| Bereich | Gesondert erfassen | Zu klären |
|---|---|---|
| Innenräume | Raumflächen und Messgrundlage | Wandflächen, Treppen und Planstand |
| Loggia | Fläche und bauliche Ausbildung | Entspricht sie der verwendeten Definition? |
| Balkon oder Terrasse | Ungewichtete tatsächliche Fläche | Nutzbarkeit und rechtliche Zuordnung |
| Keller oder Dachraum | Fläche, Ausstattung und Nutzung | Geeignet, zugeordnet und genehmigt? |
| Garage und Stellplatz | Art, Größe und Rechtsgrundlage | Eigene Einheit, Zubehör oder Benützungsrecht? |
Warum Loggia und Balkon unterschiedlich behandelt werden
Die Anwenderhinweise 2025 zu den Immobilien-Durchschnittspreisen von Statistik Austria beziehen Loggien in die Nutzfläche ein. Gemeint sind dort nur nach einer Seite offene, ansonsten von Wänden umgebene Bereiche. Offene Balkone, Terrassen und Gärten bilden dagegen bei Wohnungen das Merkmal Außenfläche. Eine Loggia allein führt in dieser Statistik nicht zur Kategorie mit Außenfläche.
Diese Zuordnung erklärt eine konkrete Statistik. Sie erlaubt keinen pauschalen Marktaufschlag und keine allgemeine Gewichtung von 25 oder 50 Prozent für jede Terrasse. Für den Einzelwert sind unter anderem Zugang, Zuschnitt, Einsehbarkeit und dokumentierte Nutzungsrechte zu prüfen. Zwei gleich große Außenflächen können sehr unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten haben.
Grundlagen: Statistik Austria [2]
Nutzwert, Anteil und Nutzfläche auseinanderhalten
Der Nutzwert nach WEG ist eine Verhältnisgröße zwischen Wohnungseigentumsobjekten. Er berücksichtigt neben Fläche auch werterhöhende und wertvermindernde Eigenschaften; aus seinem Verhältnis zur Summe der Nutzwerte ergibt sich der Mindestanteil. Er ist deshalb weder eine zweite Wohnfläche noch ein aktueller Verkaufspreis.
Notieren Sie Zahlen wie 85 Nutzwerte, 85 m² und einen Grundbuchanteil in getrennten Feldern. Übertragen Sie eine Nutzwertzahl nie ungeprüft als Quadratmeterzahl in einen Rechner. Auch eine Flächenangabe im Nutzwertgutachten sollte mit Planstand und tatsächlicher Ausführung abgeglichen werden; das Gutachten beantwortet nicht automatisch jede spätere bauliche oder vermarktungsbezogene Frage.
Grundlagen: RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [1]
So lösen Sie widersprüchliche Unterlagen auf
Vergleichen Sie zunächst die enthaltenen Räume: Ist eine Loggia einmal enthalten und einmal separat ausgewiesen? Wurde ein Keller ausgebaut? Hat jemand Wandflächen mitgerechnet? Prüfen Sie danach die zeitliche Reihenfolge von Plan, Umbau und Flächenaufstellung. Die jüngste Zahl ist nur dann hilfreicher, wenn ihr Inhalt und ihre Messgrundlage erkennbar sind.
Bleibt die Abweichung entscheidungsrelevant, beauftragen Sie ein nachvollziehbares Aufmaß mit ausdrücklich benannter Definition. Eine Messung stellt den geometrischen Bestand fest. Ob ein Raum baurechtlich entsprechend genutzt werden darf und der Einheit rechtlich zugeordnet ist, erfordert zusätzliche Unterlagen. Bewilligte Wiener Pläne können berechtigte Personen im Planarchiv einsehen.
Grundlagen: Stadt Wien – Baupolizei MA 37 [3]
Fiktiver Flächenabgleich mit Loggia und Balkon
Die folgenden Flächen sind frei erfunden. Der Fall erläutert ausschließlich die Zuordnung nach den Anwenderhinweisen 2025 von Statistik Austria.
- Ein geprüftes Flächenblatt weist 72 m² sonstige Nutzfläche, 5 m² entsprechend ausgebildete Loggia, 8 m² offenen Balkon und 4 m² nicht wohngeeignetes Kellerabteil aus.
- Für diese Statistik ergeben sich 72 + 5 = 77 m² Wohnfläche. Balkon und Keller werden dieser Zahl nicht hinzugefügt.
- Wegen des zusätzlich vorhandenen Balkons ist die Wohnung der Kategorie mit Außenfläche zuzuordnen. Die 8 m² Balkon werden daneben weiter dokumentiert.
- Eine alte Angabe von 89 m² entspricht der Summe aller vier Bereiche. Sie ist für diese Bezugsgröße ungeeignet; ein Marktwert folgt aus dem Abgleich noch nicht.
Die Flächen werden nachvollziehbar, ohne ihre unterschiedlichen Qualitäten durch eine beliebige Gewichtung zu verdecken. Für andere Bewertungsmodelle ist deren Definition gesondert zu prüfen.
Ihre nächsten Prüfschritte
Halten Sie fest, was Sie bereits klären konnten und welche Unterlagen Sie noch benötigen.
Flächenaufstellung mit Definition beschaffen
Erklärt, welche Räume und Flächenbestandteile in der Zahl stecken.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Eigene Unterlagen, Verfasser der Aufstellung oder Hausverwaltung.
Planstand und tatsächlichen Grundriss vergleichen
Erkennt Umbauten und abweichend genutzte Räume.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Berechtigte Planeinsicht bei MA 37 und Besichtigung vorbereiten.
Außenflächen und Nebenräume einzeln erfassen
Verhindert Doppelzählung und ungeprüfte Gewichtung.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Eigenes Flächenblatt mit Plannummern und Fotos anlegen.
Ungeklärte Definition fachlich festlegen
Schafft eine passende Bezugsfläche für Bewertung und Vergleichsdaten.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Aufmaß beziehungsweise Bewertungsauftrag ausdrücklich konkretisieren.
Lesen und Prüfen sind ohne Anmeldung möglich. Gespeicherte Prüflisten finden Sie privat unter Mein Bereich. Die Auswahl bestätigt keine fachliche Prüfung Ihrer Immobilie.
Quellen und Stand
Die folgenden Grundlagen unterstützen diesen Leitartikel. Für Ihr konkretes Objekt zählen die aktuellen Unterlagen und die jeweils anwendbaren Voraussetzungen.
- RIS – Rechtsinformationssystem des BundesWohnungseigentumsgesetz 2002: § 2, insbesondere Absätze 7 bis 9
- Statistik AustriaImmobilien-Durchschnittspreise: Hinweise zur Anwendung, Version 2025
- Stadt Wien – Baupolizei MA 37Bewilligte Baupläne im Archiv der Baupolizei einsehen
Redaktioneller Stand: 11.09.2026. Beispiele erläutern Zusammenhänge und enthalten keine individuell ermittelte Immobilienbewertung. Redaktion und Quellenarbeit.
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