- Boden, Gebäude und Außenanlagen brauchen jeweils eine nachvollziehbare Bewertungsgrundlage.
- Herstellungskostenansatz und Bezugsfläche müssen dieselbe Definition verwenden.
- Alter, Schäden und Reparaturbedarf dürfen nicht mehrfach für denselben Einfluss abgezogen werden.
Welche Bestandteile werden untersucht?
§ 6 LBG beschreibt den Sachwert als Summe aus Bodenwert, Bauwert sowie sonstigen Bestandteilen und gegebenenfalls Zubehör. Der Boden wird regelmäßig anhand vergleichbarer unbebauter Grundstücke beurteilt; wertrelevante Wirkungen der vorhandenen Bebauung sind gesondert zu berücksichtigen. Beim Bauwert stehen Herstellungswert sowie technische und wirtschaftliche Wertminderung im Mittelpunkt.
Diese gesetzliche Systematik gilt im Anwendungsbereich des LBG. Für die eigene Vorbereitung hilft sie, Annahmen zu ordnen: Welcher Grundstückszustand wird unterstellt? Welche Gebäude und Außenanlagen gehören dazu? Ist der betrachtete Bestand tatsächlich vorhanden und rechtlich entsprechend nutzbar? Ein Hausname oder ein bekanntes Baujahr beantwortet diese Fragen nicht.
Grundlagen: RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [1] · RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [4]
Bodenwert ist mehr als Grundstücksfläche mal Lagepreis
Ein Bodenansatz benötigt geeignete Vergleichsdaten und einen klar beschriebenen Grundstückszustand. Größe, Zuschnitt, Zufahrt, Erschließung und Nutzungsmöglichkeiten können sich erheblich unterscheiden. Auch die Frage, wie die bestehende Bebauung eine sonst mögliche Nutzung beeinflusst, gehört in die Begründung. Ein allgemeiner Bezirkswert ersetzt diesen Abgleich nicht.
Lassen Sie sich zeigen, welche Grundstücksflächen berücksichtigt wurden und wie eingeschränkt nutzbare Teilflächen behandelt werden. Prüfen Sie außerdem, ob ein ausgewiesener Hausvergleichspreis den Boden schon enthält. Wer diesen Gesamtpreis als reinen Gebäudewert liest und anschließend noch Boden addiert, zählt denselben Bestandteil zweimal.
Grundlagen: RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [1]
Kostenansatz und Fläche zusammen lesen
Der Herstellungswert benötigt einen ausdrücklich benannten Preisstand und einen definierten Leistungsumfang. Ein Ansatz je Quadratmeter Bruttogrundfläche darf nicht mit einer Wohnflächenzahl multipliziert werden, ohne den Bezugsunterschied fachlich aufzulösen. Keller, Dachräume, Garagen und Nebengebäude erfordern eine passende Erfassung ihrer Bauart und Qualität.
Fragen Sie nach enthaltenen Positionen: Sind Planung und sonstige Nebenkosten, Umsatzsteuer, technische Ausstattung und Außenanlagen im Ansatz enthalten oder gesondert dargestellt? Entscheidend ist die Konsistenz des Gesamtmodells. Ein früher bezahlter Rechnungsbetrag beschreibt eine historische Ausgabe und nicht automatisch den stichtagsbezogenen Herstellungswert.
| Eingabe | Erforderliche Erläuterung |
|---|---|
| Bezugsfläche oder Rauminhalt | Definition, Aufmaß und erfasste Bauteile |
| Kostenkennwert | Quelle, Preisstand und vergleichbare Bauqualität |
| Leistungsumfang | Enthaltene Ausstattung, Nebenkosten und Steuerbehandlung |
| Sonderbauteile | Gesonderter Ansatz oder bereits im Kennwert enthalten |
Grundlagen: RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [3]
Alter, Zustand und wirtschaftliche Nutzbarkeit unterscheiden
Ein älteres Gebäude kann gut instand gehalten sein; ein jüngeres kann erhebliche Schäden aufweisen. Das Baujahr allein beschreibt deshalb keinen vollständigen Wertverlust. Eine technische Betrachtung untersucht unter anderem Bauteilzustand und Erneuerungen. Die wirtschaftliche Betrachtung fragt zusätzlich, ob Grundriss, Ausstattung und Nutzung den Anforderungen des relevanten Marktes entsprechen.
Trennen Sie gewöhnliche Alterswirkungen von besonderen Mängeln und aufgestautem Reparaturbedarf. Ein Feuchteschaden, der bereits in einem besonderen Zustandsabschlag berücksichtigt wurde, darf nicht ohne Prüfung nochmals vollständig als Reparaturkostenabzug erscheinen. Die Kosten einer Maßnahme und ihr Einfluss auf den Wert müssen zudem nicht identisch sein. § 10 LBG verlangt eine gesonderte Bezifferung maßgeblicher Einflüsse.
Grundlagen: RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [1] · RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [3]
Warum der Rechenwert eine Markteinordnung braucht
Die Summe der Bestandteile ist ein Verfahrensergebnis. § 7 LBG verlangt, daraus unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr den Wert abzuleiten. Ein hoher Herstellungsaufwand bedeutet beispielsweise nicht automatisch, dass Käufer den gleichen Zusatzbetrag für eine spezielle Ausstattung bezahlen.
Verlangen Sie für eine marktbezogene Anpassung eine konkrete Begründung mit passenden Daten. Ein universeller Faktor für alle Wiener Häuser wäre keine ausreichende Erklärung. Falls zusätzlich ein Vergleichs- oder Ertragswert vorliegt, sind unterschiedliche Annahmen aufzuklären. Ein unbegründeter Durchschnitt macht zwei unpassende Betrachtungen nicht belastbarer.
Grundlagen: RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [2]
Fiktiver Rechenweg mit getrennten Bestandteilen
Sämtliche Ansätze sind ausschließlich für diese Demonstration erfunden. Sie sind weder Baukostenempfehlungen noch Wiener Grundstückspreise oder ein reales Gutachten.
- Ein hypothetisches 600-m²-Grundstück wird mit einem für das Beispiel gesetzten Bodenansatz von 500 Euro je m² erfasst: 600 × 500 = 300.000 Euro. Seine Herleitung wäre im echten Fall nachzuweisen.
- Für das Gebäude werden 180 m² ausdrücklich definierte Bezugsfläche und 2.500 Euro je m² angesetzt: 450.000 Euro Herstellungswert. Der angenommene Umfang enthält hier alle dem Gebäude zugeordneten Kosten.
- Rein illustrativ werden 135.000 Euro technische und wirtschaftliche Wertminderung sowie 20.000 Euro zusätzlicher, darin noch nicht enthaltener Mängeleinfluss abgezogen: 450.000 − 135.000 − 20.000 = 295.000 Euro Bauwert.
- Mit gesondert angenommenen 15.000 Euro für bereits alters- und zustandsbereinigte Außenanlagen ergibt sich 300.000 + 295.000 + 15.000 = 610.000 Euro Sachwert.
610.000 Euro ist das Ergebnis dieser erfundenen Eingaben. Eine Marktanpassung wird mangels Marktdaten nicht erfunden; ein Verkehrswert ist damit nicht abschließend bestimmt.
Ihre nächsten Prüfschritte
Halten Sie fest, was Sie bereits klären konnten und welche Unterlagen Sie noch benötigen.
Bodenansatz samt Vergleichsgrundlage prüfen
Klärt Grundstückszustand, Flächenumfang und Nutzungsvoraussetzungen.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Grundstücksdossier und nachvollziehbare Vergleichsdaten anfordern.
Herstellungskostenblatt aufschlüsseln
Verhindert falsche Flächenbezüge und fehlende oder doppelte Kostenbestandteile.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Verwendete Kostenquelle und Berechnungsaufstellung einsehen.
Bauteilzustand und Erneuerungen dokumentieren
Ersetzt eine bloße Altersannahme durch überprüfbare Informationen.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Rechnungen, Bauunterlagen, Besichtigung und erforderliche technische Befunde.
Abschläge auf Überschneidungen prüfen
Verhindert doppelte Berücksichtigung desselben Mangels.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Zustandsbeschreibung, Kostenannahmen und Bewertungsrechnung nebeneinanderlegen.
Lesen und Prüfen sind ohne Anmeldung möglich. Gespeicherte Prüflisten finden Sie privat unter Mein Bereich. Die Auswahl bestätigt keine fachliche Prüfung Ihrer Immobilie.
Quellen und Stand
Die folgenden Grundlagen unterstützen diesen Leitartikel. Für Ihr konkretes Objekt zählen die aktuellen Unterlagen und die jeweils anwendbaren Voraussetzungen.
- RIS – Rechtsinformationssystem des BundesLiegenschaftsbewertungsgesetz: § 6, Sachwertverfahren
- RIS – Rechtsinformationssystem des BundesLiegenschaftsbewertungsgesetz: § 7, Wahl des Wertermittlungsverfahrens
- RIS – Rechtsinformationssystem des BundesLiegenschaftsbewertungsgesetz: § 10, besondere Erfordernisse des Gutachtens
- RIS – Rechtsinformationssystem des BundesLiegenschaftsbewertungsgesetz: § 1, Geltungsbereich
Redaktioneller Stand: 11.09.2026. Beispiele erläutern Zusammenhänge und enthalten keine individuell ermittelte Immobilienbewertung. Redaktion und Quellenarbeit.
Eine Unklarheit melden