- Ein Angebotspreis ist kein nachgewiesener Kaufpreis.
- Vergleichbarkeit betrifft Rechtslage, Nutzung und Qualität ebenso wie Lage und Fläche.
- Jede Preisbereinigung und Anpassung braucht eine nachvollziehbare Grundlage.
Welche Daten tragen das Verfahren?
§ 4 LBG nennt tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Sachen als Grundlage. Vergleichbare Fälle stimmen in den wertbestimmenden Umständen weitgehend überein; Unterschiede und geänderte Marktverhältnisse sind ihrem Einfluss entsprechend zu berücksichtigen. Maßgeblich sind zeitlich nahe Verträge in vergleichbaren Gebieten. Ungewöhnlich beeinflusste Preise kommen nur infrage, wenn dieser Einfluss erfasst und berichtigt werden kann.
Das LBG gilt unmittelbar in den in § 1 genannten Verfahren. Die folgenden Prüfschritte sind darüber hinaus eine praktische Hilfe, um eine private Bewertung oder eigene Vergleichssammlung zu hinterfragen. Ein Verfahren wird durch hinreichende Daten getragen, nicht allein durch die Objektbezeichnung Wohnung oder Grundstück.
Grundlagen: RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [1] · RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [2]
Zuerst das eigene Objekt eindeutig beschreiben
Erstellen Sie vor der Suche einen Steckbrief der zu bewertenden Immobilie. Erfassen Sie Lage, Flächen mit Definition, Bauart, Zustand, Ausstattung, Nutzung, Außenflächen und bekannte Rechte oder Lasten. Bei einer Wohnung gehören Geschoss und Erschließung dazu, beim Grundstück die tatsächlichen Nutzungsvoraussetzungen. Nur anhand dieses Zielbilds können Sie begründen, warum ein Fund geeignet ist.
Trennen Sie bestätigte Eigenschaften von offenen Fragen. Wenn beispielsweise die freie Verfügbarkeit Ihrer Wohnung noch ungeklärt ist, können frei verfügbare Vergleichswohnungen diese Frage nicht auflösen. Eine Vergleichsmatrix macht die Lücke sichtbar und ermöglicht eine gezielte Ergänzung der Unterlagen.
Jeden Fall anhand derselben Fragen prüfen
Führen Sie für jeden Vergleich ein eigenes Datenblatt mit Herkunft und Datum. Dokumentieren Sie auch ausgeschlossene Fälle und den Grund des Ausschlusses. So wird erkennbar, ob das Ergebnis aus einer belastbaren Auswahl oder lediglich aus einer Sammlung besonders passender Preise entstanden ist.
| Prüffeld | Benötigte Information | Folge einer Lücke |
|---|---|---|
| Preis und Umfang | Vertragspreis; mitverkaufte Garage, Inventar oder weitere Flächen | Bezugsbetrag noch nicht vergleichbar |
| Zeitpunkt | Datum der Preisvereinbarung | Zeitliche Anpassung nicht belastbar |
| Flächen | Einheitliche Definition und Quelle | Quadratmeterpreise möglicherweise verzerrt |
| Nutzung und Rechte | Vermietet oder frei; relevante Belastungen | Andere wirtschaftliche Ausgangslage |
| Qualität und Lage | Zustand, Ausstattung und konkrete Umgebung | Unterschiede begründen oder Fall zurückstellen |
Preisbestandteile und Eigenschaften getrennt behandeln
Eine Preisbereinigung stellt zunächst denselben Gegenstand her: Enthält ein Kaufvertrag einen gesondert bepreisten Stellplatz, muss klar sein, ob Sie Wohnung samt Stellplatz oder nur die Wohnung vergleichen. Ein frei geschätzter Stellplatzbetrag wäre bereits eine zusätzliche Annahme. Verwenden Sie belastbare Aufteilungen; fehlen diese, markieren Sie den Paketpreis als eingeschränkt auswertbar.
Erst danach folgen Anpassungen für Unterschiede wie Vertragsdatum, Zustand oder Lage. Dafür gibt es keine allgemeingültige Liste fester Prozentwerte. Fragen Sie nach der Datenbasis und nach möglichen Überschneidungen: Ein bereits angepasster Zustandsunterschied darf nicht zusätzlich unter Renovierungsbedarf nochmals abgezogen werden. § 10 LBG verlangt im Gutachten die Begründung entsprechender Korrekturen und Anpassungen.
Grundlagen: RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [3]
Wie aus den Fällen eine Aussage entsteht
Mehr Fälle helfen nur, wenn ihre Qualität stimmt. Ein rechnerischer Durchschnitt aus sehr unterschiedlichen Objekten verdeckt die eigentliche Aufgabe. Lassen Sie sich erläutern, welche Fälle das Ergebnis besonders tragen und weshalb andere weniger aussagekräftig sind. Eine schmale Zahlenstreuung beweist keine Vergleichbarkeit, wenn alle Fälle dieselbe unerkannte Verzerrung enthalten.
Die abschließende Aussage sollte Datenumfang, wesentliche Anpassungen und verbleibende Unsicherheit erkennen lassen. Fehlen geeignete Verkäufe, kann eine ergänzende Bewertungsbetrachtung erforderlich sein. Angebotspreise können die laufende Konkurrenzsituation beschreiben. Sie dürfen dabei ihre Bezeichnung behalten und nicht stillschweigend als bereits erzielte Preise in dieselbe Auswertung rutschen.
Für die eigene Vorbereitung ist eine kurze, sauber belegte Vergleichsliste meist nützlicher als viele Screenshots ohne Datum und Quellenbezug. Übergeben Sie auch die Ausschlussgründe. Damit kann eine Fachperson dort weiterarbeiten, wo die eigene Datenlage endet.
Fiktive Bereinigung eines Paketpreises
Alle folgenden Zahlen und Fälle sind frei erfunden. Sie demonstrieren die Vorbereitung einer Vergleichsrechnung und stellen keine Wiener Marktpreise dar.
- Fall A betrifft eine 60-m²-Wohnung und einen Stellplatz. Der angenommene Vertrag nennt 312.000 Euro Gesamtpreis und weist davon nachvollziehbar 12.000 Euro dem Stellplatz zu.
- Für den hier beabsichtigten Vergleich der Wohnung ohne Stellplatz verbleiben 312.000 − 12.000 = 300.000 Euro. Bezogen auf die geprüften 60 m² ergeben sich 5.000 Euro je m².
- Fall B nennt ebenfalls 312.000 Euro, enthält aber eine weitere Fläche ohne nachvollziehbare Preiszuordnung. Er wird vorerst nicht als gleichwertiger Quadratmetervergleich verwendet.
- Auch Fall A braucht noch einen Abgleich von Zeitpunkt, Nutzung und Qualität. Der bereinigte Quadratmeterpreis wird nicht unmittelbar auf das eigene Objekt übertragen.
Die Rechnung schafft eine vergleichbare Preisbasis. Sie liefert allein weder eine belegte Marktanpassung noch den Verkehrswert der Zielimmobilie.
Ihre nächsten Prüfschritte
Halten Sie fest, was Sie bereits klären konnten und welche Unterlagen Sie noch benötigen.
Steckbrief des Bewertungsobjekts erstellen
Definiert die Eigenschaften, mit denen Vergleichsfälle übereinstimmen sollen.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Pläne, Flächenbelege, Verträge und Besichtigungsnotizen zusammenführen.
Preisart und Vertragsdatum dokumentieren
Trennt realisierte Transaktion, Inserat und spätere Auskunft.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Belastbare Transaktionsunterlagen beziehungsweise ausdrücklich bezeichnete Angebotsquelle.
Paketbestandteile nachvollziehen
Verhindert verzerrte Bezugsbeträge je Quadratmeter.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Vertrag und belegte Einzelzuordnungen prüfen lassen.
Anpassungsbegründungen und Ausschlüsse festhalten
Macht die Auswahl und den Einfluss von Unterschieden überprüfbar.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Vergleichsmatrix um Quelle, offene Frage und Bearbeitungsentscheidung ergänzen.
Lesen und Prüfen sind ohne Anmeldung möglich. Gespeicherte Prüflisten finden Sie privat unter Mein Bereich. Die Auswahl bestätigt keine fachliche Prüfung Ihrer Immobilie.
Quellen und Stand
Die folgenden Grundlagen unterstützen diesen Leitartikel. Für Ihr konkretes Objekt zählen die aktuellen Unterlagen und die jeweils anwendbaren Voraussetzungen.
- RIS – Rechtsinformationssystem des BundesLiegenschaftsbewertungsgesetz: § 4, Vergleichswertverfahren
- RIS – Rechtsinformationssystem des BundesLiegenschaftsbewertungsgesetz: § 1, Geltungsbereich
- RIS – Rechtsinformationssystem des BundesLiegenschaftsbewertungsgesetz: § 10, besondere Erfordernisse des Gutachtens
Redaktioneller Stand: 11.09.2026. Beispiele erläutern Zusammenhänge und enthalten keine individuell ermittelte Immobilienbewertung. Redaktion und Quellenarbeit.
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