Welche Grundstücke eignen sich als Vergleich für den Bodenwert?

Definieren Sie das Grundstück vor der Suche

Schreiben Sie einen kurzen Suchauftrag: Bewertungsstichtag, Grundstücksfläche samt Quelle, geltende Nutzung, Projektstatus, Erschließung und wesentliche Rechte. Beschreiben Sie auch die Zielgruppe, die diese Nutzung tatsächlich nachfragen könnte. Eine kleine Fläche für ein Eigenheim und ein Grundstück für eine größere Entwicklung können denselben Bezirk teilen und dennoch unterschiedlichen Teilmärkten angehören.

Trennen Sie den heutigen Grundstückszustand von einer erst angestrebten Entwicklung. Ist eine zusätzliche Nutzung ungeprüft, darf sie nicht zur stillen Auswahlregel werden. Sonst werden bevorzugt jene Vergleichsobjekte gesammelt, deren höhere Preise genau diese bereits gesicherte Eigenschaft enthalten. Die amtliche Wiener Planauskunft und die maßgeblichen Unterlagen bilden einen Ausgangspunkt; die konkrete Projektprüfung bleibt zusätzlich erforderlich.

Grundlagen: Stadt Wien [2]

Welcher Preis wurde wofür bezahlt?

§ 4 Liegenschaftsbewertungsgesetz beschreibt den Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen hinreichend ähnlicher Sachen. Zeitliche Nähe, vergleichbare Gebiete und die Berücksichtigung wertrelevanter Unterschiede gehören dazu. Ungewöhnliche oder persönliche Vertragsumstände müssen erkannt und gegebenenfalls nachvollziehbar bereinigt werden. Diese Grundsätze sind auch für die Prüfung Ihrer Vergleichsliste hilfreich; der konkrete gesetzliche Anwendungsbereich ist vom Bewertungsauftrag abhängig.

Erfassen Sie bei jedem Fall Kaufpreisart, Vertragsdatum, Informationsquelle und übertragenen Umfang. Ein Preis kann mehrere Grundstücke, einen Altbestand oder zusätzliche Vereinbarungen umfassen. Bei einem Paketkauf darf eine unbekannte Aufteilung nicht durch schlichtes Teilen nach Flächen ersetzt werden. Inserate helfen, Konkurrenzangebote zu verstehen, belegen aber noch keinen erzielten Marktpreis. Doppelte Anzeigen zählen als ein Objekt, auch wenn Preis oder Anbietername wechseln.

Grundlagen: RIS [1]

Prüfen Sie jeden Fall mit derselben Matrix

Die folgende Matrix ist ein Arbeitsmittel, kein automatisches Punktesystem. Tragen Sie je Kandidat die belegte Eigenschaft ein und kennzeichnen Sie fehlende Daten. Ein besonders wichtiger Unterschied kann den gesamten Vergleich ausschließen; er wird nicht dadurch unwichtig, dass fünf andere Merkmale übereinstimmen.

Grundlagen: RIS [1]

Welche Fläche gehört unter den Kaufpreis?

Ein Preis je Quadratmeter Grundstücksfläche ist nur dann vergleichbar, wenn die Flächendefinition und der wirtschaftliche Inhalt passen. Eine große Restfläche kann den Durchschnittspreis rechnerisch senken, obwohl sie kaum zusätzliche Bebauung ermöglicht. Umgekehrt ist eine kleine Fläche mit geeigneter Anordnung nicht allein wegen ihrer Größe minderwertig. Beachten Sie dabei die Herkunft der Flächenangabe und offene Grenzfragen.

Bei Entwicklungsgrundstücken werden gelegentlich Preise auf angenommene erzielbare Nutzflächen bezogen. Diese Bezugsgröße ist nur brauchbar, wenn die Flächen auf gleichartig geprüften Projekten beruhen. Bruttogeschossfläche, Wohnnutzfläche und Verkaufsfläche dürfen nicht durcheinandergeraten. Der Wechsel des Nenners macht eine unsichere Projektannahme nicht verlässlicher. Führen Sie Grundstücksfläche und Projektfläche in getrennten Spalten.

Grundlagen: Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen [3]

Wie entsteht aus den Fällen eine begründete Einordnung?

Ordnen Sie die Kandidaten in geeignet, nach Klärung verwendbar und ungeeignet ein. Nennen Sie je Fall den entscheidenden Grund. Fordern Sie bei einer Wertanpassung eine nachvollziehbare Herleitung: Welche Eigenschaft wird korrigiert, auf welcher Datengrundlage und warum in dieser Höhe? Eine bloße Schätzregel wie „schlechter Zuschnitt minus zehn Prozent“ erklärt den Einzelfall nicht.

Wenn wenige Fälle übrig bleiben, erweitern Sie die Suche gezielt. Ein etwas weiter entferntes, strukturell ähnliches Gebiet kann informativer sein als die nächste Straße mit anderer Nutzung. Größere zeitliche Abstände benötigen eine begründete Marktbetrachtung. Reichen die Daten weiterhin nicht, werden zusätzliche Bewertungsansätze fachlich geprüft. Mehrere unsichere Zahlen zu mitteln schafft keine zusätzliche Evidenz.

Grundlagen: RIS [1]