Zinshauspotenziale: Bestandsmieten, Leerstand und Dachausbau trennen

Szenario eins: Was trägt der dokumentierte Bestand?

Die Ausgangsbasis sind die vorhandenen Einheiten, Verträge und Zahlungen zum Stichtag. Übernehmen Sie nachvollziehbar aufbereitete Erträge und die dazugehörigen Eigentümerkosten. Größere bekannte Arbeiten werden im gewählten Modell ausdrücklich berücksichtigt. Wünsche nach höherer Auslastung oder zusätzlicher Fläche gehören noch nicht in diese Ausgangsspalte.

Eine niedrige Bestandsmiete erlaubt keinen beliebigen Sprung auf einen Angebotswert. Vertragslage, Mietzinsbildung und zeitliche Voraussetzungen müssen zuerst geprüft werden. Das MRG enthält unterschiedliche Anwendungsbereiche und Regelungen; im selben Haus können verschiedene Grundlagen relevant sein. Dokumentieren Sie deshalb die fachlich bestätigte Veränderungsmöglichkeit je Einheit statt einen einheitlichen Aufschlag auf die Hausmiete anzunehmen.

Grundlagen: RIS – Bundeskanzleramt [1]

Szenario zwei: Was lässt sich mit verfügbarem Leerstand erreichen?

Erfassen Sie für jede leere Einheit den Besitz- und Nutzungsstatus, die baurechtlich dokumentierte Nutzung, den technischen Zustand und notwendige Arbeiten. Frei von einem aktuellen Mietverhältnis bedeutet nicht automatisch sofort vermietbar. Ein Sanierungsbedarf, ungeklärte Nutzung oder fehlende Anlagenprüfung kann den Beginn verschieben und den Kapitalbedarf erhöhen.

Die künftige Miete erhält eine Begründung aus rechtlicher Prüfung und passenden Marktdaten. Ergänzen Sie Anlaufkosten, erwartete Vermarktungszeit und einen nachvollziehbaren Beginn. Halten Sie einmalige Leerstandskosten und später wiederkehrende Bewirtschaftung auseinander. So wird sichtbar, ob die zusätzliche Jahresmiete einen kurzfristigen Liquiditätsbedarf voraussetzt und ab wann sie tatsächlich zur Finanzierung beitragen könnte.

Grundlagen: RIS – Bundeskanzleramt [1]

Szenario drei: Welche Voraussetzungen braucht ein Dachausbau?

Prüfen Sie zunächst, ob die betreffende Fläche rechtlich verfügbar ist. Grundbuch, Verträge und bestehende Nutzungsrechte gehören zusammen. Anschließend werden bewilligter Bestand und geltende Planung untersucht. In Wien bestehen Plandokumente aus Plan und Text. Die Kartenübersicht ist eine Auskunftshilfe; verbindliche Festlegungen und konkrete Nutzungsmöglichkeiten sind anhand der maßgeblichen Unterlagen und fachlicher Auskunft zu klären.

Ein Flächenentwurf muss mit Tragfähigkeit, Erschließung, Brandschutz, Gebäudeversorgung und den weiteren Anforderungen des konkreten Vorhabens zusammenpassen. Die Stadt nennt für Baubewilligungen unter anderem Baupläne, Eigentümerzustimmungen und statische Nachweise. Eine theoretische Dachfläche entspricht deshalb weder automatisch genehmigungsfähiger Wohnfläche noch vermietbarer Nutzfläche. Erforderliche Verfahren und Nachweise werden von der Planung objektspezifisch geklärt.

Grundlagen: Stadt Wien – Stadtplanung [2] · Stadt Wien – MA 37 [3]

Den erreichten Projektstand statt einer pauschalen Chance bewerten

Beschreiben Sie den Stand in überprüfbaren Schritten: Idee, technische Vorprüfung, abgestimmte Planung, Einreichung, erforderliche Bewilligung, gesicherte Umsetzung und fertiggestellte Nutzung. Jeder Schritt benötigt konkrete Unterlagen. Eine Einreichung beweist noch keine Bewilligung, und eine Bewilligung bestätigt weder aktuelle Baukosten noch eine Finanzierung. Die Liste sollte den nächsten fehlenden Nachweis nennen.

Bewerten Sie Genehmigungsfragen nicht mit einer frei erfundenen Erfolgsquote. Zeigen Sie besser ein Szenario unter benannten Voraussetzungen und ein Szenario ohne Umsetzung. Ergänzen Sie, welche Kosten auch bei Abbruch der Planung anfallen könnten. Damit wird sichtbar, welche Ausgabe der Klärung dient und welcher größere Kapitaleinsatz erst nach Erreichen eines nächsten Projektstands ansteht.

Kosten und zusätzlichen Nutzen vollständig zusammenführen

Stellen Sie dem zusätzlichen Ertrag alle projektbedingten Ausgaben gegenüber. Dazu können Planung, Genehmigung, Bau, technische Anpassungen am Bestand, Vermarktung und zeitabhängige Kosten gehören. Zeigen Sie auch mögliche Beeinträchtigungen bestehender Einheiten. Wählen Sie eine einheitliche Betrachtung mit passenden Zeitpunkten und vermeiden Sie den Vergleich eines sofortigen Aufwands mit einer undiskontierten unbegrenzten Mietsummenreihe.

Potenzial wird nicht doppelt addiert: Wenn künftige Dachmieten bereits in einem gesamten Zahlungsmodell enthalten sind, darf der daraus abgeleitete Projektwert nicht noch einmal obenauf kommen. Gleiches gilt für Leerstand, der schon mit Neuvermietung gerechnet wurde. Fachlich ist außerdem zu beurteilen, welchen Entwicklungsstand der Markt am Stichtag honorieren würde; Projektgewinn und heutiger Immobilienwert sind unterschiedliche Größen.

Grundlagen: RIS – Bundeskanzleramt [4]