- Zuerst Bewertungsauftrag und Objektumfang angleichen, anschließend die Beträge vergleichen.
- Belegte Objektdaten, Modellannahmen und methodische Entscheidungen getrennt prüfen.
- Eine nachvollziehbare Ergebnisüberleitung ist aussagekräftiger als das bloße Mitteln zweier Werte.
Beantworten beide Unterlagen überhaupt dieselbe Frage?
Lesen Sie Auftrag und Ergebnisbezeichnung beider Bewertungen. Ein vorgeschlagener Angebotspreis, eine automatisierte Orientierung und ein Verkehrswertgutachten können unterschiedliche Aufgaben erfüllen. Auch eine Bankunterlage kann auf einen anderen Zweck oder einen anderen Wertbegriff ausgerichtet sein. Fordern Sie die tatsächliche Definition an, statt aus der Überschrift Immobilienwert auf Gleichheit zu schließen.
Das LBG definiert den Verkehrswert anhand des üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preises und regelt insbesondere gerichtliche Bewertungen. Nicht jede private Schätzung unterliegt automatisch allen seinen Gutachtensanforderungen. Seine Trennung von Zweck, Befund und Bewertung bietet aber eine hilfreiche Prüfstruktur. Halten Sie außerdem fest, ob ein einzelner Anteil, eine ganze Liegenschaft oder ein bestimmtes Recht bewertet wurde.
Grundlagen: RIS [1]
Übertragen Sie die wichtigsten Angaben in eine gemeinsame Matrix
Notieren Sie aus jeder Unterlage die Angaben mit Fundstelle. Das Ausstellungsdatum ist nicht immer der Bewertungsstichtag; auch der Besichtigungstag kann davon abweichen. Zwischen zwei Stichtagen können sich Marktverhältnisse, Mietverträge oder der bauliche Zustand geändert haben. Eine aktuelle Unterschrift macht eine Berechnung zu einem historischen Stichtag nicht zur heutigen Bewertung.
| Prüffeld | Aus beiden Unterlagen erfassen | Typische Ursache einer Differenz |
|---|---|---|
| Auftrag | Zweck, Wertbegriff, bewerteter Umfang | Angebotspreis wird mit Verkehrswert verglichen |
| Zeit | Stichtag, Besichtigung, Datenstand | Andere Marktphase oder späterer Umbau |
| Fläche | Definition, Herkunft, Außen- und Nebenflächen | Balkon oder Keller anders eingerechnet |
| Nutzung und Rechte | Verträge, Lasten, Verfügbarkeit | Freie Nutzung nur in einer Rechnung angenommen |
| Zustand | Befunde und angenommene Investitionen | Gebäudearbeit nur einmal berücksichtigt |
| Rechenmodell | Verfahren, Parameter, Marktbezug | Andere Erträge, Zinsen oder Vergleichsfälle |
Grundlagen: RIS [2]
Welche Abweichung ist ein Fehler, welche eine Annahme?
Markieren Sie belegte Datenfehler zuerst. Beispiele sind eine vertauschte Grundstücksnummer, eine fehlende Mietvertragsverlängerung oder eine doppelt addierte Loggia. Solche Punkte werden mit einem konkreten Dokument korrigiert. Führen Sie daneben offene Tatsachen, etwa die noch ungeklärte Genehmigung eines Dachraums. Eine plausible Vermutung wird nicht dadurch zum Befund, dass beide Bewertungen sie übernehmen.
Fachliche Annahmen sind gesondert zu betrachten. Ein künftiger nachhaltiger Ertrag, ein Kostenansatz oder eine Restnutzungsdauer kann eine begründete Bandbreite haben. Fragen Sie nach Datenherkunft, Objektbezug und Unsicherheit. Ein Kostenangebot ist beispielsweise ein Beleg für einen beschriebenen Leistungsumfang; es beweist noch nicht, dass der Marktwert exakt um diesen Betrag sinkt.
Methoden und Parameter auf ihre Begründung prüfen
Verschiedene Verfahren können sinnvoll sein, wenn sie unterschiedliche Eigenschaften des Objekts berücksichtigen. Das LBG verlangt bei der Methodenwahl den fachlichen Stand und den Bezug zum redlichen Geschäftsverkehr. Werden mehrere Verfahren verwendet, folgt daraus kein vorgeschriebener arithmetischer Mittelwert. Entscheidend ist eine begründete Ableitung des Ergebnisses unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse.
Stellen Sie methodenspezifische Fragen: Welche Abschlüsse tragen den Vergleich und wie wurden Unterschiede angepasst? Wie wurde beim Ertragswert der Kapitalisierungszinssatz begründet? Welche Kostenbasis und welche Wertminderungen stehen hinter dem Sachwert? § 10 LBG beschreibt hierzu besondere Anforderungen im gesetzlichen Anwendungsbereich. Auch außerhalb davon helfen diese Fragen, die Nachvollziehbarkeit einer Erklärung zu beurteilen.
So entsteht aus zwei Beträgen ein konkreter Prüfauftrag
Bitten Sie um eine Überleitung mit gleicher Ausgangsbasis. Zunächst werden bestätigte Datenfehler berichtigt. Danach wird dargestellt, welche Unterschiede bei den verbleibenden Annahmen bestehen und wie stark sie das Ergebnis beeinflussen. Wenn möglich, sollte jeweils eine Annahme verändert werden; voneinander abhängige Größen benötigen ein zusammenhängendes Szenario. Andernfalls können einzelne Effekte beim Addieren doppelt gezählt werden.
Priorisieren Sie Fragen nach ihrer Bedeutung für Ihre Entscheidung. Ein ungeklärter Mietstatus kann wichtiger sein als eine kleine Rundungsabweichung. Wenn wesentliche Differenzen nicht nachvollziehbar erklärt werden, lässt sich eine gezielte unabhängige Prüfung beauftragen: mit denselben Unterlagen, demselben Stichtag und ausdrücklich benannten Streitpunkten. Das Ziel ist eine belastbare Entscheidungsgrundlage, nicht zwingend ein identischer Betrag in jeder fachlichen Betrachtung.
Fiktiver Vergleich: 360.000 und 410.000 Euro
Zwei vollständig erfundene Einschätzungen derselben Wohnung. A nennt 360.000 Euro, B 410.000 Euro. Die Zahlen illustrieren eine Prüfaufgabe und sind keine Marktpreisempfehlung.
- A verwendet 70 m² Innenfläche und erfasst den Balkon gesondert. B übernimmt 78 m² aus einem Exposé als einheitliche Wohnfläche. Die gemeinsame Flächenaufstellung bestätigt 70 m² innen und 8 m² Balkon.
- A berücksichtigt ein dokumentiertes offenes Gebäudethema. B stammt aus der Zeit vor Bekanntwerden dieses Themas. Beide Unterlagen werden auf denselben Stichtag und denselben Informationsstand gebracht.
- Erst nach fachlicher Neuberechnung werden Vergleichsfälle und verbleibende Annahmen gegenübergestellt. Aus der ursprünglichen Differenz von 50.000 Euro wird kein pauschaler Korrekturbetrag abgeleitet.
385.000 Euro als rechnerische Mitte würde die widersprüchlichen Grundlagen unverändert lassen. Das brauchbare Ergebnis ist zuerst eine korrigierte und erklärte Vergleichsbasis.
Ihre nächsten Prüfschritte
Halten Sie fest, was Sie bereits klären konnten und welche Unterlagen Sie noch benötigen.
Auftrag und vollständige Ergebnisunterlagen sammeln
Zeigt, welche Frage und welcher Objektumfang tatsächlich bewertet wurden.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Jeweilige Auftraggeber beziehungsweise Ersteller der Einschätzungen.
Prüfmatrix mit Fundstellen ausfüllen
Macht abweichende Stichtage, Flächen und Nutzungen sichtbar.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Beide Unterlagen gemeinsam mit den Originalbelegen durcharbeiten.
Faktenfehler mit passender Urkunde belegen
Trennt korrigierbare Eingaben von fachlichen Ermessensfragen.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Pläne, Verträge, Grundbuch und technische Dokumente.
Ergebnisüberleitung zu den wichtigsten Abweichungen anfordern
Zeigt, welcher Unterschied die Entscheidung tatsächlich verändert.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Konkret formulierte Rückfragen an die Ersteller richten.
Lesen und Prüfen sind ohne Anmeldung möglich. Gespeicherte Prüflisten finden Sie privat unter Mein Bereich. Die Auswahl bestätigt keine fachliche Prüfung Ihrer Immobilie.
Wie nachvollziehbar ist Ihre Bewertung?
Gehen Sie Ihre Unterlagen durch. Daraus entsteht eine Liste der Fragen, die Sie als Nächstes klären sollten.
5 Punkte für Ihr nächstes Gespräch
- Notieren Sie, wofür die Bewertung erstellt wurde und auf welchen Tag sie sich bezieht.
- Gleichen Sie Fläche und Herkunft ab. Wohnfläche, Nutzfläche und Außenfläche getrennt halten.
- Stellen Sie Verträge und Grundbuchunterlagen den Annahmen der Bewertung gegenüber.
- Fragen Sie nach Preisart, Datenstand, Auswahl der Vergleichsfälle und möglichen Anpassungen.
- Lassen Sie erläutern, welche Angaben geprüft, selbst angegeben oder angenommen wurden.
Dieser Check strukturiert Ihre eigenen Angaben. Er bewertet weder die fachliche Qualität eines Gutachtens noch die Genauigkeit eines Immobilienwerts.
Quellen und Stand
Die folgenden Grundlagen unterstützen diesen Leitartikel. Für Ihr konkretes Objekt zählen die aktuellen Unterlagen und die jeweils anwendbaren Voraussetzungen.
- RISLiegenschaftsbewertungsgesetz: insbesondere §§ 1–3 und 7
- RISLiegenschaftsbewertungsgesetz § 9: Allgemeine Erfordernisse des Gutachtens
- RISLiegenschaftsbewertungsgesetz § 10: Besondere Erfordernisse des Gutachtens
Redaktioneller Stand: 11.09.2026. Beispiele erläutern Zusammenhänge und enthalten keine individuell ermittelte Immobilienbewertung. Redaktion und Quellenarbeit.
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