- Zuerst den Verwendungszweck und den dafür erforderlichen Stichtag klären, dann die Bewertung beauftragen.
- Immobilienwert, Schulden, Kosten und rechtliche Ansprüche getrennt dokumentieren.
- Alle Beteiligten sollten mit denselben Objektunterlagen und ausdrücklich benannten Annahmen arbeiten.
Welche Frage soll die Bewertung beantworten?
Die Frage Was ist die Immobilie wert? kann mehrere Aufgaben verbergen: eine Grundlage für das Verlassenschaftsverfahren, eine private Einigung, die Übernahme durch eine Person oder den Verkauf an Dritte. Schreiben Sie den konkreten Verwendungszweck in einen Satz. Klären Sie, wer Auftraggeber ist, wer das Ergebnis erhält und welche Form des Nachweises benötigt wird.
Das österreichische Verlassenschaftsverfahren ist ein Gerichtsverfahren, das grundsätzlich von Notaren als Gerichtskommissären abgewickelt wird. Stimmen Sie verfahrensbezogene Bewertungsfragen deshalb mit der zuständigen Stelle ab. Eine privat beschaffte Online-Schätzung erfüllt nicht automatisch die Anforderungen eines Verfahrens. Für eine zusätzliche private Verkaufs- oder Übernahmeentscheidung kann ein anderer Auftrag sinnvoll sein; beide Zwecke müssen erkennbar auseinandergehalten werden.
Grundlagen: Österreich.gv.at / Österreichische Notariatskammer [1]
Stichtag, Zustand und Wertbegriff zusammen festlegen
Der benötigte Stichtag ergibt sich aus der konkreten rechtlichen oder vereinbarten Aufgabe. Setzen Sie weder den Todestag noch den heutigen Tag ungeprüft für jede Fragestellung ein. Bei einer rückblickenden Bewertung müssen außerdem die damaligen Objektverhältnisse rekonstruierbar sein: Vermietung, Zustand, Flächen und Rechte können sich inzwischen verändert haben. Datierte Fotos, Verträge und Rechnungen helfen bei dieser Überleitung.
Das LBG unterscheidet den Verkehrswert von persönlichen ideellen Wertzumessungen. Erinnerungen an das Elternhaus können die eigene Entscheidung stark beeinflussen, bestimmen aber nicht den üblichen Marktwert. Auch ein steuerlicher oder sonstiger amtlicher Wert ist nicht ohne Prüfung mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Der Bewertungsauftrag sollte den benötigten Wertbegriff ausdrücklich benennen und abweichende rechtliche Vorgaben aufnehmen.
Ein gemeinsames Auftragsblatt verhindert widersprüchliche Ergebnisse
Vereinbaren Sie vor der Beauftragung eine gemeinsame Beschreibung. Es ist hilfreich, eine Person für die Zusammenstellung der Unterlagen zu benennen und die übrigen Beteiligten offene Punkte ergänzen zu lassen. Ungeklärte Aussagen werden als solche festgehalten. Ein gemeinsamer Ordner allein genügt nicht, wenn verschiedene Personen daraus unterschiedliche Flächen oder Nutzungsannahmen auswählen.
| Punkt | Festzuhalten | Offene Prüffrage |
|---|---|---|
| Zweck | Verfahren, Einigung, Übernahme oder Verkauf | Welche Anforderungen gelten dafür? |
| Gegenstand | Grundstücke, Wohnung, Anteile, Rechte | Gesamte Liegenschaft oder bestimmter Anteil? |
| Zeitbezug | Stichtag und damaliger Zustand | Welche späteren Änderungen sind abzugrenzen? |
| Nutzung | Bewohnt, vermietet, überlassen, leer | Welche Verträge oder Rechte bestehen? |
| Nachweistiefe | Besichtigung, Dokumentenprüfung, Ergebnisform | Welche zusätzlichen Befunde werden gebraucht? |
| Organisation | Zugang, Unterlagenverantwortung, Empfänger | Wer ist zu welchem Schritt berechtigt? |
Grundlagen: RIS [3]
Objektwert und persönliche Vermögensrechnung trennen
Zur Verlassenschaft können Vermögen und Schulden gehören. Für die gemeinsame Übersicht wird deshalb getrennt erfasst: der Wert der Immobilie unter den vereinbarten Annahmen, tatsächliche Verbindlichkeiten, mögliche Abwicklungskosten und weitere Vermögenspositionen. Die Aufteilung dieser Positionen und allfällige Ausgleichsansprüche sind rechtlich zu klären. Aus einer Immobilienbewertung allein folgt keine fertige Verteilungsrechnung.
Auch ein Miteigentumsanteil ist nicht ohne Weiteres dasselbe wie der rechnerische Bruchteil eines frei verkäuflichen Gesamtobjekts. Stellen Sie klar, ob die Beteiligten den Gesamtwert für eine interne Vereinbarung benötigen oder den Marktwert eines einzeln zu veräußernden Anteils. Verwenden Sie keinen pauschalen Anteilsabschlag. Bei Wohnrechten oder bestehenden Nutzungen müssen Inhalt und Fortbestand zuerst rechtlich eingeordnet und dann passend im Bewertungsmodell berücksichtigt werden.
Grundlagen: Österreich.gv.at [4]
Was Sie am fertigen Ergebnis kontrollieren sollten
§ 9 LBG nennt für Gutachten in seinem Anwendungsbereich unter anderem Zweck, Stichtag, Besichtigung, Unterlagen, Befund und Verfahrensbegründung. Diese Gliederung hilft auch beim Lesen eines privat beauftragten Berichts: Ist erkennbar, was festgestellt und was angenommen wurde? Sind ein unzugänglicher Keller, fehlende Mietverträge oder eine ungeklärte Flächenangabe sichtbar benannt?
Vergleichen Sie abweichende Bewertungen zunächst auf derselben Grundlage. Ein anderer Stichtag oder eine angenommene Bestandsfreiheit kann einen großen Teil der Differenz erklären. Sammeln Sie Rückfragen gemeinsam und lassen Sie neue Unterlagen nachvollziehbar einarbeiten. Erst auf dieser Basis lassen sich Übernahme, Verkauf oder weitere gemeinsame Nutzung besprechen. Rechtliche Ansprüche und steuerliche Folgen werden mit den zuständigen Fachpersonen auf dieser geklärten Tatsachengrundlage behandelt.
Grundlagen: RIS [3]
Fiktiver Fall: zwei Geschwister, zwei unterschiedliche Bewertungsfragen
In einem ausdrücklich erfundenen Erbfall möchte eine beteiligte Person das Haus übernehmen, die andere denkt an einen späteren Verkauf. Es liegen eine ältere Schätzung und ein aktuelles Online-Ergebnis vor.
- Die Beteiligten klären mit der zuständigen Beratung, welche Bewertung für das Verfahren benötigt wird. Eine zusätzliche heutige Entscheidungsfrage wird separat formuliert.
- Für die gemeinsame Überlegung werden dieselben Flächen, derselbe Zustand und bestehende Nutzungsrechte dokumentiert. Die ältere Schätzung wird wegen ihres abweichenden Zeitbezugs nicht einfach mit dem Online-Ergebnis gemittelt.
- Der neue Bericht dient als Wertgrundlage. Verbindlichkeiten, allfällige Kosten und die rechtliche Ausgestaltung einer Übernahme werden anschließend gesondert behandelt.
Der Fall zeigt, wie ein sauberer Auftrag den Streit über unpassende Zahlen vermeiden kann. Er trifft keine Aussage über Erbquoten oder einen konkreten Auszahlungsanspruch.
Ihre nächsten Prüfschritte
Halten Sie fest, was Sie bereits klären konnten und welche Unterlagen Sie noch benötigen.
Zweck und Stichtag abstimmen
Welche konkrete Frage muss die Bewertung beantworten?
Woher bekomme ich die Grundlage?
Gerichtskommissär oder zuständige Rechtsberatung einbeziehen.
Bewertungsgegenstand genau bezeichnen
Geht es um die ganze Immobilie, eine Einheit oder einen Anteil?
Woher bekomme ich die Grundlage?
Grundbuch und einschlägige Urkunden zusammenstellen.
Gemeinsame Objektunterlagen ordnen
Arbeiten alle Beteiligten mit derselben Tatsachengrundlage?
Woher bekomme ich die Grundlage?
Flächen, Nutzung, Zustand und frühere Änderungen dokumentieren.
Verbindlichkeiten getrennt erfassen
Welche Beträge gehören zur Vermögensrechnung statt zum Objektwert?
Woher bekomme ich die Grundlage?
Aktuelle Nachweise für die zuständige Beratung beschaffen.
Lesen und Prüfen sind ohne Anmeldung möglich. Gespeicherte Prüflisten finden Sie privat unter Mein Bereich. Die Auswahl bestätigt keine fachliche Prüfung Ihrer Immobilie.
Quellen und Stand
Die folgenden Grundlagen unterstützen diesen Leitartikel. Für Ihr konkretes Objekt zählen die aktuellen Unterlagen und die jeweils anwendbaren Voraussetzungen.
- Österreich.gv.at / Österreichische NotariatskammerAllgemeines zum Verlassenschaftsverfahren
- RISLiegenschaftsbewertungsgesetz § 2: Bewertungsgrundsatz
- RISLiegenschaftsbewertungsgesetz § 9: Inhalt des Bewertungsgutachtens
- Österreich.gv.atVerlassenschaft: Begriff und Umfang
Redaktioneller Stand: 11.09.2026. Beispiele erläutern Zusammenhänge und enthalten keine individuell ermittelte Immobilienbewertung. Redaktion und Quellenarbeit.
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