Hausflächen erfassen: Wohnen, Keller, Dach und Garage trennen

Welche Fläche wird für welchen Zweck benötigt?

Eine Zahl in Quadratmetern ist erst mit ihrem Bezug verwendbar. Die Grundstücksfläche beschreibt den Boden, eine Gebäudefläche den Baukörper, eine Raumaufstellung bestimmte Innenbereiche. Energiebezogene Flächen und Flächen für Baukostenermittlungen können wiederum auf anderen Abgrenzungen beruhen. Fordern Sie deshalb bei einer fremden Berechnung die Definition an und prüfen Sie, welche Räume und Bauteile enthalten sind.

§ 17 MRG enthält beispielsweise eine Nutzflächendefinition für seinen mietrechtlichen Anwendungsbereich. Dort werden unter anderem bestimmte nicht entsprechend ausgestattete Keller- und Dachbodenräume sowie offene Balkone und Terrassen ausgenommen. Diese Regel ist keine universelle Rechenvorschrift für jeden Verkauf eines Einfamilienhauses. Halten Sie fest, ob eine Zahl aus einer solchen rechtlichen Berechnung, einem technischen Flächenstandard oder einer vereinbarten Bewertungsgrundlage stammt.

Grundlagen: RIS [1]

Ein Flächenblatt, das sich nachprüfen lässt

Vergeben Sie je Geschoß eindeutige Raumnummern und übertragen Sie diese in den Grundriss. Schreiben Sie neben die Fläche die Planbezeichnung und die beobachtete Nutzung. Ergänzen Sie Messdatum und Herkunft: genehmigter Plan, spätere Aufstellung oder aktuelles Aufmaß. Bei einer Messung bleiben die Einzelmaße erhalten, damit ein Dritter die Summe nachvollziehen kann. Unzugängliche Bereiche werden gekennzeichnet und nicht durch eine scheinbar genaue Zahl ersetzt.

Keller, Dachräume und Garage einzeln beurteilen

Ein Keller kann als Lager, Werkstatt, Technikraum oder anders genutzt werden. Dokumentieren Sie Zugang, Belichtung, Raumhöhe, Feuchte und Ausstattung, ohne daraus selbst einen baurechtlichen Status abzuleiten. Ein beheizter Hobbyraum wird durch den Heizkörper allein nicht zur belegten Wohnfläche. Beim Dachraum kommen Dachschrägen, tatsächlich nutzbare Bereiche und Erschließung hinzu. Verwenden Sie keine ausländische Dachschrägenformel ohne geklärte österreichische Berechnungsgrundlage.

Eine Garage wird separat mit Stellmöglichkeiten und Nutzbarkeit erfasst. Dass sie vollständig umschlossen ist, macht sie nicht zum Wohnraum. Die Wiener Bauordnung stellt auf bewilligungsgemäße Benützung ab. Bei umgebauten Nebenräumen ist deshalb der Abgleich mit dem Bauakt entscheidend. Planunterlagen können über die MA 37 beschafft werden; fehlende oder widersprüchliche Angaben werden in eine konkrete Prüffrage übersetzt.

Grundlagen: RIS [2] · Stadt Wien [3]

Was tun, wenn drei Unterlagen drei Summen nennen?

Vergleichen Sie zuerst die enthaltenen Bereiche. Häufig verschwindet ein großer Teil der Differenz, sobald Keller, Terrasse oder Garage separat ausgewiesen sind. Prüfen Sie danach, ob Wandflächen, Treppen oder spätere Änderungen unterschiedlich behandelt wurden. Erst wenn Definition und Umfang übereinstimmen, ist eine verbleibende Differenz eine echte Mess- oder Rechenfrage.

Lassen Sie bei einer entscheidungsrelevanten Differenz ein nachvollziehbares Aufmaß erstellen. Der Auftrag sollte angeben, welche Berechnungsgrundlage und welche getrennten Flächen benötigt werden. Bewahren Sie alte Werte mit ihrer Herkunft auf. Ersetzen Sie eine frühere Angabe nicht stillschweigend durch die größte neue Zahl. Für das Dossier ist eine Überleitung wertvoll: alte Summe, herausgenommene Nebenflächen, korrigierte Einzelmaße und neue klar bezeichnete Summe.

Wie die Flächen in den Hausvergleich eingehen

Für einen Vergleich müssen Zähler und Nenner zusammenpassen. Enthält der Kaufpreis eines Hauses Grundstück und Garage, darf der errechnete Preis je Wohnquadratmeter nicht als reiner Gebäudepreis behandelt werden. Ein Haus mit viel Keller und wenig Garten ist auch bei gleicher Wohnfläche anders ausgestattet als eines ohne Keller auf großem Grundstück.

Nebenflächen werden nicht wertlos, weil sie außerhalb einer Wohnflächensumme bleiben. Ihre Bedeutung hängt von Nutzbarkeit, Zustand und Nachfrage ab. Führen Sie diese Eigenschaften in einer Vergleichsmatrix mit. Eine pauschale Umrechnung jedes Kellerquadratmeters in einen festen Wohnflächenanteil verschleiert Unterschiede. Wenn eine Bewertung mit gewichteten Flächen arbeitet, muss sie Faktoren, Zweck und Marktbezug ausdrücklich erklären.