Eine vermietete Eigentumswohnung bewerten

Was wird verkauft: laufender Vertrag oder freie Nutzung?

Beschreiben Sie zuerst den Zustand am Bewertungsstichtag: Wer nutzt die Wohnung, auf welcher Vertragsgrundlage und mit welchen Nebenflächen? Erfassen Sie auch einen gesondert vermieteten Stellplatz oder zugesagte Gartenrechte. Eine vermietete Einheit spricht andere Kaufinteressen an als eine sofort selbst nutzbare Wohnung. Daraus folgt jedoch kein allgemeingültiger prozentueller Abschlag.

Ein Verkauf beendet einen Mietvertrag nicht automatisch. Im Anwendungsbereich des § 2 MRG sind Rechtsnachfolger unter den dort geregelten Voraussetzungen an den Hauptmietvertrag gebunden. Die rechtliche Ausgangslage muss daher vor einer Bewertung mit freier Übergabe feststehen. Fehlt eine gesicherte Grundlage für die Beendigung, wird der bestehende Vertrag im Ausgangsfall weiter berücksichtigt.

Grundlagen: RIS [1]

Welche Vertragsfragen müssen vor einer Ertragsannahme geklärt sein?

Sammeln Sie den ursprünglichen Mietvertrag, sämtliche Nachträge, Verlängerungen, Wertsicherungsschreiben und besondere Abreden. Prüfen lassen sollten Sie insbesondere Mietzinsbildung, Befristung, Kündigungsrechte, vereinbarte Erhaltung und zulässige Kostenüberwälzung. Die Bezeichnung Eigentumswohnung entscheidet die Anwendung des Mietrechtsgesetzes nicht allein. Gebäude, Errichtung, Förderung, Vertragsdaten und mögliche Ausnahmen können relevant sein.

Ein im Vertrag genanntes Enddatum genügt nicht, um die Wohnung ab diesem Tag mit Sicherheit als frei zu bewerten. § 29 MRG enthält Voraussetzungen für die Wirksamkeit von Befristungen und Regeln zur Erneuerung; für Änderungen ab 2026 sind auch die Übergangsvorschriften zu beachten. Erstellen Sie eine Chronologie der Vertragsabschlüsse und Verlängerungen, statt einen alten Befristungshinweis unverändert zu übernehmen.

Grundlagen: Stadt Wien [2] · RIS [3]

Aus der Monatszahlung wird eine prüfbare Jahresübersicht

Erfassen Sie für einen vollständigen Jahreszeitraum monatlich den vorgeschriebenen Hauptmietzins und den darauf entfallenden Zahlungseingang. Betriebskosten, Heizkosten, Umsatzsteuer und sonstige Positionen werden daneben geführt. Das verhindert, dass weiterzuleitende Beträge als Vermieterertrag erscheinen. Kautionen sind Sicherheiten und gehören nicht in den laufenden Mietertrag.

Kennzeichnen Sie Minderungen, Nachzahlungen und Rückstände mit dem betroffenen Zeitraum. Ein hoher Dezembereingang kann eine Nachzahlung enthalten und muss nicht die neue Monatsmiete sein. Prüfen Sie auch, ob Zahlungen tatsächlich dem richtigen Vertrag zugeordnet wurden. Für die Bewertungsunterlagen reichen zunächst anonymisierte Vertragskennungen; Namen oder Kontodaten werden nur weitergegeben, soweit die beauftragte Prüfung sie benötigt.

Welche Kosten mindern den Ertrag?

Stellen Sie die Aufwendungen zusammen, die nach der konkreten Rechts- und Vertragslage beim Eigentümer verbleiben. Dazu können nicht überwälzbare Verwaltung, Erhaltung innerhalb der Einheit, Leerstandsaufwendungen oder andere objektbezogene Kosten gehören. Die Vorschreibung der Hausverwaltung ist dafür aufzuschlüsseln. Ein Gesamtbetrag mit der Bezeichnung Betriebskosten ist noch keine geeignete Überleitung zum Bewertungsmodell.

Unterscheiden Sie das laufende Liquiditätsbudget von einer fachlichen Ertragswertrechnung. Rücklagenzahlungen, konkrete Sanierungsrechnungen und modellmäßig berücksichtigte Instandhaltung dürfen nicht ungeprüft mehrfach denselben Aufwand abbilden. Die Rückzahlung Ihres persönlichen Kredits beschreibt Ihre Finanzierung und wird nicht einfach zum allgemeinen Bewirtschaftungsaufwand der Immobilie. Bekannte Sonderbeiträge und größere Investitionen benötigen einen zeitlich passenden Ansatz.

Bestandsertrag und bedingte Möglichkeiten getrennt bewerten

Das Ertragswertverfahren betrachtet nach § 5 LBG künftige beziehungsweise erzielte Reinerträge, eine angemessene Kapitalisierung und die erwartete Nutzungsdauer. Dafür genügt weder die Bruttomiete noch eine beliebig gewählte Rendite. Welche Methoden und Parameter für Ihre Wohnung geeignet sind, hängt von Gegenstand, Zweck und verfügbarer Marktevidenz ab.

Lassen Sie den belegten Vertragsbestand als Ausgangsfall darstellen. Eine spätere Neuvermietung oder Eigennutzung erhält ein gesondertes Szenario mit Voraussetzungen, Zeitraum, Zwischenkosten und zulässiger Ertragsannahme. Fragen Sie bei abweichenden Ergebnissen nach genau diesen Stellgrößen. Ein Vergleich mit frei angebotenen Wohnungen kann eine ergänzende Orientierung liefern, ersetzt aber keine Erklärung des bestehenden Mietverhältnisses.

Grundlagen: RIS [4]