Die Zinsliste für eine Zinshausbewertung aufbereiten

Zuerst Stichtag und vollständigen Bestand festlegen

Schreiben Sie über die Liste den Bewertungsstichtag, den Auswertungszeitraum und das Erstellungsdatum. Ein Monatsauszug beschreibt den aktuellen Stand; mindestens ein vollständiges Abrechnungsjahr hilft, Zahlungsunterbrechungen und Einmaleffekte zu erkennen. Wenn verfügbar, ergänzen zwei weitere Jahre die Entwicklung. Bei abweichenden Zeiträumen werden die Summen zunächst vergleichbar gemacht.

Geben Sie jeder Wohnung, jedem Geschäftslokal und jeder separat vermieteten Nebenfläche eine stabile Kennung. Erfassen Sie Nutzung, Geschoss, Fläche mit Herkunft, Vermietungsstatus und Vertragsreferenz. Stimmen Sie die Liste mit Plänen, Mietverträgen und Besichtigung ab. Eine zusammengelegte Wohnung kann sonst doppelt auftauchen; ein vermieteter Lagerraum kann fehlen. Unbekannte Flächen werden als ungeklärt markiert.

Welche Spalten eine brauchbare Zinsliste braucht

Für die Überleitung empfiehlt sich ein Hauptmietzins ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer. Weitere Entgelte bleiben erkennbar, etwa für Einrichtung oder gesonderte Leistungen. Diese Darstellungsentscheidung bedeutet nicht, dass jeder Zusatzbetrag automatisch zum nachhaltigen Eigentümerertrag zählt. Gegenleistungen, Kosten und vertragliche Grundlage müssen dazu passen.

Trennen Sie die aktuell vorgeschriebene Miete von einer fachlich geprüften zulässigen Miete. Eine Zahlung bestätigt weder die richtige Mietzinsbildung noch die Wirksamkeit einer Erhöhung. Hinterlegen Sie Vertragsbeginn, Nachträge, letzte Anpassung und den dazugehörigen Beleg. Die rechtlichen Voraussetzungen werden je Mietgegenstand geprüft; ein einheitliches Etikett für das ganze Haus reicht dafür nicht.

Grundlagen: RIS – Bundeskanzleramt [2]

Soll und Ist mit dem Mieterkonto abstimmen

Soll bezeichnet hier den im Zeitraum vorgeschriebenen Betrag, Ist die darauf zugeordneten Zahlungen. Halten Sie diese Definition ausdrücklich fest: Hausverwaltungsprogramme verwenden Begriffe teilweise anders. Eine Januarzahlung kann eine Dezemberforderung begleichen. Kautionen, Betriebskostennachzahlungen und spätere Rückstandszahlungen dürfen den laufenden Hauptmietzins nicht künstlich erhöhen.

Führen Sie je Einheit eine Abstimmung aus Anfangssaldo, Vorschreibungen, Korrekturen und Zahlungen zum Endsaldo. Untersuchen Sie größere Differenzen einzeln: verspätete Zahlung, vereinbarte Stundung, Mietminderung oder strittige Forderung verlangen unterschiedliche Annahmen. Eine nachvollziehbare Notiz ist besser als ein pauschaler Ausfallprozentsatz, der bereits berücksichtigte Rückstände nochmals abzieht.

Leerstand und Vertragswechsel zeitlich beschreiben

Eine leere Einheit erhält derzeit keinen erfundenen Mietertrag. Dokumentieren Sie seit wann sie leer steht, ob sie technisch vermietbar ist und welche Arbeiten vorausgehen. Eine erwartete Neuvermietungsmiete wird mit eigener Grundlage und frühestmöglichem Beginn erfasst. Vermarktungsdauer, mietfreie Anlaufzeit und Kosten gehören in dieselbe Betrachtung.

Auch ein eingetragenes Vertragsende bedeutet keine zugesicherte Rückgabe. Prüfen lassen müssen Sie Befristung, Verlängerungen und tatsächlichen Vertragsverlauf. Bleibt die Rechtslage offen, zeigt die Liste zunächst den belegten Bestand und daneben ein bedingtes Szenario. Sie benötigt keinen scheinbar präzisen Auszugstermin, nur weil das Bewertungsmodell einen solchen Termin verarbeiten könnte.

Grundlagen: RIS – Bundeskanzleramt [3]

Von der Zinsliste zum Bewertungsmodell überleiten

Erstellen Sie unter den Summen eine Überleitungsrechnung: Ausgangsertrag, belegte zeitliche Korrekturen, gesonderte Annahmen und daraus erwarteter Ertrag. Die laufenden Aufwendungen des Eigentümers kommen anschließend hinzu. § 5 LBG berücksichtigt bei einer Ertragswertbetrachtung Ertrag, Aufwand, Ausfallwagnis, Nutzungsdauer und Kapitalisierung. Die Zinsliste liefert dafür wichtige Eingangsdaten, aber noch keinen Immobilienwert.

Kennzeichnen Sie jede Annahme mit Quelle und Bearbeitungsstatus. Übergeben werden die Liste, eine Erläuterung ihrer Begriffe und die referenzierten Unterlagen. Personenbezogene Angaben bleiben auf das für die konkrete Prüfung Erforderliche beschränkt. So kann die bewertende Fachperson nachvollziehen, welche Beträge aus der Buchhaltung stammen und welche erst fachlich bestätigt werden müssen.

Grundlagen: RIS – Bundeskanzleramt [1]