- Leiten Sie den angesetzten Ertrag aus Verträgen, Vorschreibungen und Zahlungen her.
- Kapitalisierung muss Laufzeit, Kosten, Risiken und Bodenannahme konsistent abbilden.
- Eine Sensitivität zeigt Folgen geänderter Annahmen, bestätigt aber nicht deren Zulässigkeit.
Wann trägt eine Ertragswertbetrachtung?
Die Ertragsbetrachtung ist hilfreich, wenn erzielbare Einnahmen das wirtschaftliche Verhalten der relevanten Käufer wesentlich bestimmen und ihre Grundlagen ausreichend geklärt sind. Das ist bei vermieteten Immobilien häufig eine wichtige Frage, aber keine automatische Verfahrenszuweisung für jede Objektart. Auch Vergleichsdaten oder besondere Entwicklungssituationen können andere oder zusätzliche Betrachtungen verlangen.
§ 5 LBG verbindet erwartbaren Reinertrag, angemessenen Zinssatz und erwartbare Nutzungsdauer. Der unmittelbare Geltungsbereich ergibt sich aus § 1 LBG. Die folgende Rechnung erläutert eine vereinfachte Modellvariante; sie ist keine vom Gesetz vorgeschriebene Einheitsformel für sämtliche Immobilien.
Grundlagen: RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [1] · RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [3]
Vom Vertragsbestand zum angesetzten Rohertrag
Führen Sie für jede Einheit Vertragsgrundlage, aktuell vorgeschriebenen Hauptmietzins, tatsächliche Zahlung und offenen Betrag zusammen. Betriebskostenersätze und Umsatzsteuer bleiben klar vom für die Rechnung gewählten Mietansatz getrennt. Kautionen sind keine laufende Miete. Eine Zinsliste sollte außerdem Leerstand, Befristungen, Nachträge und erkennbare Sondervereinbarungen ausweisen.
Abweichungen zwischen tatsächlichen und nachhaltig erzielbaren Erträgen müssen begründet werden. Ein Leerstand erlaubt nicht von selbst den Ansatz beliebiger Neuvermietungsmieten. Vertragliche und gesetzliche Voraussetzungen, erreichbarer Zustand sowie erforderliche Investitionen gehören vor eine Potenzialrechnung. Ein höherer Szenariowert löst keine ungeklärte Rechtsfrage.
Grundlagen: RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [1]
Welche Aufwendungen mindern den Ertrag?
Die Überleitung vom Rohertrag erfasst den zum Modell passenden Aufwand und das Ausfallwagnis. Trennen Sie laufende Eigentümerkosten von besonderen Investitionen und ordnen Sie Erstattungen entsprechend zu. Wählen Sie eine Darstellung, in der Einnahmen und Ausgaben zusammenpassen; Bruttoeinnahmen mit lediglich ausgewählten Nettoausgaben ergeben einen verzerrten Reinertrag.
§ 5 LBG verlangt auch Aufmerksamkeit für Abschreibung sowie mögliche Liquidationserlöse und -kosten. Abschreibung ist nur gesondert abzuziehen, soweit sie nicht bereits in der Kapitalisierung berücksichtigt ist. Wer die Rückgewinnung des Gebäudekapitals über eine endliche Rentenrechnung erfasst, darf denselben Effekt nicht nochmals abziehen.
| Position | Euro pro Jahr | Status |
|---|---|---|
| Mieterträge ohne durchlaufende Positionen | 96.000 | Fiktiv als nachhaltig tragfähig unterstellt |
| Laufende nicht erstattete Eigentümerkosten | −19.000 | Fiktiv; ohne zusätzliche gleichartige Abschreibung |
| Ausfallansatz | −5.000 | Fiktive, gesonderte Risikoposition |
| Verbleibender Jahresbetrag | 72.000 | Vor Aufteilung auf Boden und Gebäude |
Grundlagen: RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [1]
Boden, Nutzungsdauer und Zinssatz zusammenführen
In der hier gewählten vereinfachten Variante wird zunächst eine Bodenverzinsung vom Jahresbetrag getrennt. Der Gebäudeteil wird als gleichbleibende Jahreszahlung über eine endliche Restnutzungsdauer kapitalisiert; anschließend wird der Bodenwert addiert. Diese Darstellung setzt eine konsistente Bodenannahme voraus und darf nicht mit einem bereits vollständig kapitalisierten Gesamtobjektwert vermischt werden.
Für nachschüssige jährliche Zahlungen lautet der Rentenbarwertfaktor V = (1 − (1 + i) hoch −n) / i. Dabei ist i der Zinssatz als Dezimalzahl und n die Laufzeit in Jahren. Mit Bodenwert B und Jahresbetrag R ergibt diese Modellvariante B + (R − B × i) × V.
Der angesetzte Zinssatz muss zu Zahlungsdefinition, Objekt und Markt passen. Er ist nicht automatisch ein Kreditzins oder die Bruttorendite eines Inserats. Restnutzungsdauer ist eine begründete Erwartung wirtschaftlicher Nutzbarkeit, keine reine Subtraktion des Baujahrs von einer pauschalen Lebensdauer.
Grundlagen: RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [1]
Was verändert eine andere Annahme?
Im unten erläuterten Beispiel ergeben 4,0 Prozent und 40 Jahre rund 1.508.395 Euro. Wird ausschließlich der Zinssatz auf 4,5 Prozent geändert, werden Bodenverzinsung und Rentenfaktor neu berechnet: 18.000 Euro Bodenverzinsung, 54.000 Euro Gebäudebetrag und Faktor 18,401584 führen zu rund 1.393.686 Euro. Beide Zinssätze sind frei erfunden.
Das Modell unterstellt gleichbleibende nachschüssige Jahreszahlungen, keine gesonderten Investitionen und keinen Gebäuderestwert nach 40 Jahren. Zusätzliche Liquidationserlöse und -kosten werden hier vereinfachend mit null angesetzt; die Bodenannahme bleibt unverändert. In einem echten Fall sind diese Voraussetzungen zu prüfen. Gestaffelte Mieten oder größere spätere Arbeiten können eine zeitlich differenzierte Rechnung erfordern.
Das Verfahrensergebnis ist abschließend im Markt einzuordnen. Offene Vertragsfragen, ein ungesicherter Bodenwert oder fehlende Bauzustandsinformationen werden durch eine Sensitivität sichtbar, aber nicht geklärt.
Grundlagen: RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes [2]
Vollständig fiktives Ertragswertmodell mit endlicher Laufzeit
Alle Zahlen sind didaktische Annahmen ohne Bezug zu einer realen Wiener Immobilie. Der Bodenwert beträgt hypothetisch 400.000 Euro; angenommen werden 4,0 Prozent Zinssatz und 40 Jahre Restnutzungsdauer.
- Jahresbetrag nach laufenden Eigentümerkosten und Ausfallansatz: 96.000 − 19.000 − 5.000 = 72.000 Euro.
- Bodenverzinsung: 400.000 × 0,04 = 16.000 Euro pro Jahr. Der im Modell dem Gebäude zugeordnete Betrag beträgt 72.000 − 16.000 = 56.000 Euro pro Jahr.
- Rentenbarwertfaktor: (1 − 1,04 hoch −40) / 0,04 = 19,7927738834. Gebäudebarwert: 56.000 × 19,7927738834 = rund 1.108.395 Euro.
- Addition des angenommenen Bodenwerts: 1.108.395 + 400.000 = rund 1.508.395 Euro. Gerundet wird erst zur Darstellung.
Die Rechnung zeigt den Zusammenhang von Ertrag, Boden und begrenzter Gebäudenutzung. Sie kapitalisiert nicht die gesamte Miete unendlich und ersetzt keine Prüfung der Eingaben oder der Marktverhältnisse.
Ihre nächsten Prüfschritte
Halten Sie fest, was Sie bereits klären konnten und welche Unterlagen Sie noch benötigen.
Zinsliste mit Verträgen und Zahlungen verbinden
Erklärt Soll, Ist, Leerstand und offene Ertragsannahmen je Einheit.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Vertragsablage, Verwaltung und Zahlungsaufstellung abstimmen.
Eigentümerkosten und Investitionen trennen
Verhindert ausgelassene Ausgaben und doppelte Abzüge.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Abrechnungen, Maßnahmenplan und Angebote zusammenführen.
Bodenwert, Laufzeit und Zinssatz begründen lassen
Macht die kapitalisierte Zahlungsreihe nachvollziehbar.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Bewertungsrechnung samt Quellen und Zustandsannahmen anfordern.
Bestand und bedingtes Potenzial getrennt rechnen
Verhindert die Behandlung ungeklärter künftiger Einnahmen als gesicherten Ertrag.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Vertrags- und baurechtliche Voraussetzungen vor dem Szenario prüfen.
Lesen und Prüfen sind ohne Anmeldung möglich. Gespeicherte Prüflisten finden Sie privat unter Mein Bereich. Die Auswahl bestätigt keine fachliche Prüfung Ihrer Immobilie.
Eine Annahme ändern.
Den Unterschied verstehen.
Wie viel ist eine über mehrere Jahre gleichbleibende Zahlung heute wert? Verändern Sie die Beispielwerte und vergleichen Sie den Barwert dieser Zahlungsreihe.
€ 96.000 jährlicher Überschuss über 20 Jahre, diskontiert mit 4 %.
| Zinssatz | Barwert | Unterschied zum Beispiel |
|---|---|---|
| 3 % | € 1.428.238 | € 123.566 |
| 4 % | € 1.304.671 | Ausgangsannahme |
| 5 % | € 1.196.372 | -€ 108.299 |
Rechenweg und Modellgrenzen
Jährlicher Überschuss = Einnahmen − Ausgaben. Barwert = Überschuss × [1 − (1 + Zinssatz) hoch −Jahre] ÷ Zinssatz. Der Zinssatz wird als Dezimalzahl eingesetzt. Jede Zahlung fällt am Jahresende an.
Das Beispiel enthält weder einen Rest- oder Verkaufswert am Laufzeitende noch separate Boden- und Gebäudewerte, Finanzierung, Steuern, Mietänderungen oder einmalige Investitionen. Der gewählte Zinssatz ist keine Empfehlung für den Wiener Markt. Das Ergebnis ist kein Immobilienwert und keine vollständige Ertragswertermittlung.
Das vollständige Verfahren verstehenQuellen und Stand
Die folgenden Grundlagen unterstützen diesen Leitartikel. Für Ihr konkretes Objekt zählen die aktuellen Unterlagen und die jeweils anwendbaren Voraussetzungen.
- RIS – Rechtsinformationssystem des BundesLiegenschaftsbewertungsgesetz: § 5, Ertragswertverfahren
- RIS – Rechtsinformationssystem des BundesLiegenschaftsbewertungsgesetz: § 7, Wahl des Wertermittlungsverfahrens
- RIS – Rechtsinformationssystem des BundesLiegenschaftsbewertungsgesetz: § 1, Geltungsbereich
Redaktioneller Stand: 11.09.2026. Beispiele erläutern Zusammenhänge und enthalten keine individuell ermittelte Immobilienbewertung. Redaktion und Quellenarbeit.
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