- Verändern Sie zuerst nur eine Größe, damit die Ursache der Ergebnisänderung sichtbar bleibt.
- Zinssatz, Zahlungsstrom und Nutzungsdauer müssen im gewählten Modell zusammenpassen.
- Die wichtigste offene Annahme ist die mit großer Ergebniswirkung und schwacher Beleglage.
Zuerst ein überprüfbares Ausgangsmodell festhalten
Notieren Sie Stichtag, Wertbegriff, Verfahren und alle wesentlichen Ausgangsgrößen. Dazu gehören angesetzte Mieten, Leerstandszeiten, Eigentümerkosten, besondere Investitionen, Nutzungsdauer und Kapitalisierung. Ist ein Bodenanteil oder ein Erlös am Ende der Betrachtung enthalten, muss seine Behandlung erkennbar sein. Ohne diese Angaben können zwei Tabellen trotz gleicher Überschrift verschiedene Fragen beantworten.
§ 5 LBG verbindet den Ertragswert mit künftigen oder erzielten Reinerträgen, einem angemessenen Zinssatz und der erwarteten Nutzungsdauer. Eine reine Division von Jahresmiete durch einen Prozentsatz bildet diese Zusammenhänge nur unter stark vereinfachten Annahmen ab. Für die fachliche Bewertung muss die Modellwahl begründet und das Ergebnis im Marktumfeld eingeordnet werden.
Grundlagen: RIS – Bundeskanzleramt [1] · RIS – Bundeskanzleramt [2]
Welche Größen sollten einzeln verändert werden?
Beginnen Sie mit den Angaben, bei denen Dokumente fehlen oder die Entscheidung empfindlich sein könnte. Eine Ertragsspanne muss zur Vertragslage passen. Eine Kostenspanne folgt möglichst einem Befund und mehreren vergleichbaren Angeboten. Ein zeitlicher Aufschub wird als späterer Zahlungsbeginn modelliert, nicht zusätzlich als vollständiger Mietausfall über dieselben Monate abgezogen.
Beim Zinssatz ist eine fachlich begründete Bandbreite nötig. Ein Kreditzins ist nicht automatisch der Kapitalisierungszinssatz einer Immobilie. Ebenso wenig darf ein höheres Risiko beliebig gleichzeitig über niedrigere Erträge, einen pauschalen Abschlag und einen höheren Zinssatz mehrfach berücksichtigt werden. Die bewertende Fachperson muss erklären, welche Risiken an welcher Stelle erfasst sind.
| Offener Punkt | Zu verändernde Größe | Beleg zur Eingrenzung |
|---|---|---|
| Neuvermietung später möglich | Beginn des zusätzlichen Ertrags | Bauablauf und Vertragsprüfung |
| Kostenangebot unvollständig | Einmaliger Investitionsbetrag | Vollständiges Leistungsverzeichnis |
| Eigentümerkosten unklar | Jährlicher Nettoaufwand | Mehrjährige Kostenabrechnungen |
| Kapitalisierung nicht begründet | Modellgerechter Zinssatz | Nachvollziehbare Marktableitung |
| Nutzungsdauer strittig | Dauer und anschließende Annahme | Technische und wirtschaftliche Begründung |
Grundlagen: RIS – Bundeskanzleramt [1]
Ergebnisänderung und Unsicherheit nicht verwechseln
Vergleichen Sie jede Variante mit dem unveränderten Ausgangsfall. Schreiben Sie absolute und relative Abweichung dazu und nennen Sie die getestete Veränderung. Ein großer Ausschlag bei einer unrealistischen Variation sagt wenig aus. Aussagekräftiger ist die Kombination aus plausibler Spannweite und der daraus folgenden Wertwirkung.
Eine Sensitivität ist keine Prognoseverteilung. Drei Varianten sind nicht automatisch gleich wahrscheinlich, und die niedrigste Rechnung ist kein garantierter Mindestwert. Markieren Sie außerdem die Qualität der Eingaben: belegt, fachlich geschätzt oder ungeklärt. So wird sichtbar, ob ein großer Ergebnistreiber bereits gut dokumentiert ist oder ob sich weitere Prüfung tatsächlich lohnt.
Warum der Zeithorizont besondere Aufmerksamkeit braucht
Bei zeitlich wechselnden Einnahmen zeigen Sie Zahlungsströme je Jahr oder Projektphase. Eine Sanierung verursacht möglicherweise früher Ausgaben und erst später zusätzliche Einnahmen. Je weiter eine Zahlung entfernt ist, desto geringer ist bei positivem Diskontierungszinssatz ihr heutiger Rechenwert. Kostenüberschreitungen und Terminverzug müssen deshalb zeitlich richtig angesetzt werden.
Prüfen Sie besonders, was nach dem letzten dargestellten Jahr passiert. Ein angesetzter Rest- oder Verkaufserlös kann das Ergebnis dominieren. Lassen Sie sich dessen Ertrag, Kosten, Zustand und Kapitalisierungsannahme zeigen. Die bloße Verlängerung eines Tabellenhorizonts schafft keinen zusätzlichen Nutzen, wenn dieselben späteren Erträge bereits im Endwert enthalten waren.
Grundlagen: RIS – Bundeskanzleramt [1]
Welche Prüfung sollte als Nächstes beauftragt werden?
Erst nach den Einzeltests bilden Sie zusammenhängende Szenarien. Ein verzögerter Ausbau verbindet späteren Ertrag mit längerer Kapitalbindung und gegebenenfalls zusätzlichen Kosten. Diese Kombination wird mit klaren Voraussetzungen beschrieben. Rechtsfragen erhalten keine erfundene Wahrscheinlichkeit; ungeprüfte Genehmigungen oder Mietannahmen bleiben ausdrücklich Bedingungen des Szenarios.
Ordnen Sie die offenen Punkte nach Ergebniswirkung, Klärungskosten und Entscheidungsnähe. Wenn ein begrenzter Befund ein großes Kostenrisiko eingrenzt, ist er oft hilfreicher als weitere Nachkommastellen im Zinssatz. Das Arbeitsziel ist eine konkrete Prüfentscheidung: welche Unterlage oder Untersuchung benötigt wird und welche Annahme danach ersetzt werden kann.
Fiktiver Rechentest an einer begrenzten Zahlungsreihe
Didaktische Rechnung mit zehn jährlichen Zahlungen von jeweils 100.000 Euro am Jahresende und rein hypothetischen 4 Prozent Diskontierung. Kein Wiener Marktparameter, kein Bodenwert und kein Erlös nach Jahr zehn; daher ausdrücklich kein vollständiger Zinshauswert.
- Der Barwert wird als Summe von Zahlung im Jahr t geteilt durch 1,04 hoch t für die Jahre 1 bis 10 berechnet. Gerundet ergibt das 811.090 Euro.
- Sinken ausschließlich die jährlichen Zahlungen auf 90.000 Euro, ergibt sich ein Barwert von rund 729.981 Euro: 81.109 Euro beziehungsweise 10 Prozent weniger.
- Bleiben die Zahlungen bei 100.000 Euro und wird allein der Rechenzins auf hypothetische 5 Prozent geändert, beträgt der Barwert rund 772.173 Euro: etwa 4,8 Prozent weniger.
- Eine zusätzliche sofortige Ausgabe von 50.000 Euro vermindert den Ausgangsbarwert um genau 50.000 Euro. Zeitpunkt und weitere Folgewirkungen wären separat zu modellieren.
Die Wirkung hängt von Umfang und Art der getesteten Veränderung ab. Welche Variable praktisch am wichtigsten ist, lässt sich erst mit objektspezifisch plausiblen Spannweiten beurteilen.
Ihre nächsten Prüfschritte
Halten Sie fest, was Sie bereits klären konnten und welche Unterlagen Sie noch benötigen.
Vollständiges Ausgangsmodell
Nur bei gleicher Basis lassen sich die Varianten vergleichen.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Von der bewertenden Fachperson mit Annahmenverzeichnis anfordern.
Spannweiten mit Herkunft
Sie unterscheiden plausible Unsicherheit von frei gewählten Rechenwerten.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Verträge, Kostenangebote und fachliche Marktableitung zuordnen.
Zeitplan und Endwertannahme
Sie zeigen, wann Erträge entstehen und was nach dem Betrachtungszeitraum berücksichtigt wird.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Mit Planung und Bewertungsmodell abstimmen.
Priorisierte Liste offener Belege
Sie macht aus der Rechnung einen konkreten nächsten Prüfauftrag.
Woher bekomme ich die Grundlage?
Nach Wertwirkung und Aufwand zur Klärung ordnen.
Lesen und Prüfen sind ohne Anmeldung möglich. Gespeicherte Prüflisten finden Sie privat unter Mein Bereich. Die Auswahl bestätigt keine fachliche Prüfung Ihrer Immobilie.
Eine Annahme ändern.
Den Unterschied verstehen.
Wie viel ist eine über mehrere Jahre gleichbleibende Zahlung heute wert? Verändern Sie die Beispielwerte und vergleichen Sie den Barwert dieser Zahlungsreihe.
€ 96.000 jährlicher Überschuss über 20 Jahre, diskontiert mit 4 %.
| Zinssatz | Barwert | Unterschied zum Beispiel |
|---|---|---|
| 3 % | € 1.428.238 | € 123.566 |
| 4 % | € 1.304.671 | Ausgangsannahme |
| 5 % | € 1.196.372 | -€ 108.299 |
Rechenweg und Modellgrenzen
Jährlicher Überschuss = Einnahmen − Ausgaben. Barwert = Überschuss × [1 − (1 + Zinssatz) hoch −Jahre] ÷ Zinssatz. Der Zinssatz wird als Dezimalzahl eingesetzt. Jede Zahlung fällt am Jahresende an.
Das Beispiel enthält weder einen Rest- oder Verkaufswert am Laufzeitende noch separate Boden- und Gebäudewerte, Finanzierung, Steuern, Mietänderungen oder einmalige Investitionen. Der gewählte Zinssatz ist keine Empfehlung für den Wiener Markt. Das Ergebnis ist kein Immobilienwert und keine vollständige Ertragswertermittlung.
Das vollständige Verfahren verstehenQuellen und Stand
Die folgenden Grundlagen unterstützen diesen Leitartikel. Für Ihr konkretes Objekt zählen die aktuellen Unterlagen und die jeweils anwendbaren Voraussetzungen.
- RIS – BundeskanzleramtLiegenschaftsbewertungsgesetz § 5: Ertragswertverfahren
- RIS – BundeskanzleramtLiegenschaftsbewertungsgesetz § 7: Wahl des Wertermittlungsverfahrens
Redaktioneller Stand: 11.09.2026. Beispiele erläutern Zusammenhänge und enthalten keine individuell ermittelte Immobilienbewertung. Redaktion und Quellenarbeit.
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